深圳沙井律师事务所浅谈农村宅基地最新改革

　　一、关于全面把握中央有关农村宅基地制度改革精神

　　2015年以来，全国33个县（市、区）开展了农村宅基地制度改革试点。试点地区按照“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的目标要求，围绕保障农户住有所居、建立宅基地有偿使用和退出机制等进行了积极探索，取得明显成效。按照2019年中央一号文件、2020年中央一号文件的要求，中央农办、农业农村部研究起草了深化农村宅基地制度改革试点的有关文件。

　　下一步，我部将认真贯彻党中央、国务院的决策部署，会同有关部门指导各地有序组织开展新一轮农村宅基地制度改革试点，在原有33个试点县（市、区）的基础上，再选择一批重点地区围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
 

　　二、关于宅基地“一户一宅”和面积限制

　　2019年修正的土地管理法第六十二条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。2019年，我部分别联合中央农办、自然资源部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确了部门职责和宅基地申请审批的流程，重申了严格落实“一户一宅”规定、依法保护农民合法权益等规定。今年，针对农村乱占耕地建房问题，自然资源部联合我部印发《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》，再次强调农村村民住宅建设要依法落实“一户一宅”要求。在土地资源供需矛盾日益加大的背景下，“一户一宅”和面积限制的规定，既保障了农民基本的建房需求，又节约集约利用土地资源、保护耕地。

　　下一步，我部将会同自然资源部等有关部门，落实新修正的土地管理法的有关规定，不断完善宅基地管理政策，规范宅基地申请、审批、使用等行为。
 

　　三、关于宅基地有偿使用

　　近年来，农村宅基地制度改革试点地区在建立农村集体经济组织主导的宅基地有偿使用制度方面开展了积极探索。下一步，我部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，继续探索宅基地有偿使用制度，规范有偿使用的标准和方式。同时，考虑到宅基地有偿使用涉及农民切身利益，在改革试点中要严格规范，维护农民合法权益。
 

　
   　四、关于赋予农村宅基地用益物权和担保物权

　　近年来，各地特别是农村宅基地制度改革试点地区因地制宜探索宅基地权益保障方式。一是开展农民住房财产权抵押贷款试点。2015年以来，人民银行牵头在天津市蓟州区等59个县（市、区）开展农民住房财产权抵押贷款试点，指导各试点地区完善确权登记颁证、交易流转平台搭建、价值评估体系、抵押物处置机制建设等配套措施，加强金融产品和服务方式创新，支持实现农民住房财产权。根据人民银行统计，截至2018年末，试点地区农民住房财产权抵押贷款余额为306亿元，同比增长41.6％，累计发放575亿元。

　　二是盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确，城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。去年9月，我部印发《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，指导各地探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施。三是有序实施城乡建设用地增减挂钩政策。从2005年起，国土资源部按照国家有关规定，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将农村闲置、散乱的宅基地等建设用地整理腾退，节约的建设用地，优先用于农民新居、农村基础设施和公共设施建设以及农村产业发展用地。增减挂钩政策有效改善了农村生产生活条件，解决了农民建房、农村产业发展用地等问题，促进了城乡统筹发展和美丽乡村建设。

　　下一步，我部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，探索赋予农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能。同时，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。