宝安区律师一文帮你走出房屋评估困境

　　房屋价值评估是国有土地房屋征收的必要程序。关于集体土地的房屋法没有明确规定必须对其进行评估，但只要评估必须是合法和合理的。通过对房屋征收的评估，拆迁户可以在合理的基础上与征收方协商征收补偿问题。鉴于评估报告可能存在“陷阱”，宝安区律师已为您安排了有关评估程序的法律规定，希望对因评估报告而陷入困境的您有所帮助。

　　一、评估管理机构的选定与资质

　　拆迁户共同选择评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，房地产价格评估机构由被拆迁人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被拆迁人投票，或者采用抽签、摇号等随机方式确定。

　　评估研究机构企业应该需要具备相应的资质。依据《房地产估价机构信息管理没有办法》第三条规定，对被征收房屋可以进行分析评估的房地产风险评估金融机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务社会机构。在评估结果报告里，应该列明评估机构和评估技术人员的资格证明。

　　二、评价时间点和有效期

　　征收补偿条例第十九条规定，征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公布之日与房地产相同的被征收房屋的市场价格。《征收评估办法》第十条规定，征收房屋价值评估的时间点为房屋征收决定公告之日。产权交易所价值评估的时间点应当与被征收房屋价值评估的时间点相一致。房屋价值评估的时间点应当是房屋征收决定公告之日，即房屋征收决定公告之日，在房屋价值评估可以进行之前公告，在此时间点之前或者之后是非法的。

　　由《评估管理办法》第八条的规定可知，评估的目的是为被征收房屋价值的补偿问题提供理论依据，或者通过计算被征收房屋价值与用于知识产权调换房屋价值的差价提供重要依据。评估的目的是真实反映我国房地产的实际应用价值，以达到一个合理公平的征收补偿，若评估研究报告作出时间较长，被征收房屋价值就是因为中国市场发展变化，不能真实反映其价值，理应重新设计进行分析评估。

　　三、评价方法和应考虑的因素

　　依据《评估管理办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当可以根据企业评估研究对象和当地房地产行业市场环境状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估工作方法需要进行适用性分析后，选用其中作为一种方式或者其他多种学习方法对被征收房屋使用价值问题进行风险评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用不同市场法评估；被征收房屋信息或者其他类似房地产有经济社会收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建项目工程的，应当选用假设开发法评估。

　　根据评估方法第十四条的规定，影响被征收房屋价值的因素，如区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等。应在被征收房屋的价值评估中予以考虑；征收房屋内部装修价值、机器设备材料搬迁费用、停产停业损失等补偿，当事人协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

　　处理评估结果和异议

　　评估机构应当将个别住户的初步评估结果向迁入住户公布，并进行现场说明和听取意见。如果有任何错误，价格评估机构应予以纠正。公告期满后，鉴定机构应当将委托范围内被征用房屋的全面鉴定和个人鉴定报告提交征用部门。住房部门应当将《户口评估报告书》转发被拆迁户。搬迁户对住房评估报告有疑问的，发布评估报告的房地产价格评估机构应当予以说明。

　　《评估管理办法》第二十条规定，拆迁户或者房屋征收部门对风险评估研究结果有异议的，应该自受到影响评估工作报告之日起10日内，向房地产市场价格可以评估金融机构申请复核评估。《评估没有办法》第二十二条规定，拆迁户或者房屋征收部门对原房地产行业价格作为评估服务机构的复核调查结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产销售价格因素评估培训机构专家委员会申请鉴定。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询宝安区律师。