深圳房产律师对商品房预售合同无效案例分析

　　本案属于自己房屋进行买卖合同内容还是一个属于中国商品房预售合同法律纠纷。国贸房地产企业公司与罗某签订了一份《房屋订购合同》时，标的物尚未竣工，根据国家建设部1994年11月15日发布的《城市建设商品房预售资金管理工作办法》的规定，本案应属于商品房预售合同关系纠纷。具体怎么回事呢？和深圳房产律师一起详细了解。

　　一、基本案情

　　2006年9月26日，地区新华书店及国际贸易房地产开发有限公司。有限公司。（以下简称国际贸易房地产公司）签署《土地联合建设协议》 ，并对协议进行公证，同意某一地区的新华书店（其土地保有权为某一地区的新华书店，其使用权分配用于仓储，而建设该建筑物的申请人为某一地区的文化体育局）将该土地交给国际贸易房地产公司发展，国贸房地产公司将开发出来的房屋除了一部分免费的地区新华书店外，其他房屋可以由国贸房地产公司出售，一部分道路40号的土地转让手续，土地转让费由国贸房地产公司负责处理和承担。

　　2006年11月14日，房地产公司与罗某签订房屋订购合同，约定罗某订购房地产公司在建自建房一栋二层南北向第四个门面及整层，门面面积约62平方米，每平方米9500元，二层面积约800平方米，每平方米1620元。罗应向房地产公司支付80万元。房产局验收合格后，房地产公司交付土地使用权证和房屋产权证，罗在30日内交付余款。2007年3月28日，房地产公司应向罗交付该房屋。合同还约定，房地产公司如不能交付该房屋，将双倍返还罗已交付的全部房款。合同总价为188.5万元。合同签订后，罗于2006年12月13日和22日分别支付货款8万元和72万元。然而，国茂房地产公司未能按照合同约定交付房产证和房屋。国茂房地产有限公司至今未取得 "某综合楼 "的商品房预售许可证。故罗某要求房地产公司继续履行合同，并支付违约金160万元。

　　二、审判情况

　　一审法院认为，罗某与国际贸易房地产公司签订的《购房合同》没有违反法律法规的禁止性规定，民事法律关系合法有效，应当依法保护。从合同的内容和性质来看，应该是房屋买卖合同。国际贸易房地产公司没有按照合同违约履行合同，引起纠纷的原因应承担全部责任。但由于房地产公司和罗氏贸易公司的房地产用地是国有分配的土地，而业主的产权又不是房地产公司，所以合同的目的无法实现。因此，罗要求国际贸易房地产公司继续履行合同的请求不被支持。从双方同意的违约性质来看，条款应该是一个按金条款，但其同意超过合同总价的20% ，超出部分不应双倍返还。据此，根据《中华民国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条和《中华民国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：

　　国际贸易房地产公司双回罗存款75.4万元（188.5万元 x20% x2 = 37.7万元 x2)。

　　房地产公司返还罗购房款42.3万元（80万元-37.7万元)。以上两项共计117.7万元，由国茂房地产公司于本判决生效后十日内支付。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　罗上诉说: 初审发现，国际贸易房地产公司不能继续履行购房合同错误。即使在“订房合同”无效的情况下，国际贸易房地产公司造成的合同无效也应承担一切过错责任。请求撤销一审判决，重新量刑国际贸易房地产公司继续履行《房屋订单合同》并支付罚款80万元。

　　国贸房地产公司上诉答辩:1。国贸房地产公司与罗某签订的购房合同无效。该房屋不是国茂房地产公司自行开发建设的商品房项目，国茂房地产公司不是该房屋的合法权利人。国茂房地产公司与罗某签订的《房屋买卖合同》损害了合法权利人的权益，应认定无效。房地产有限公司应返还从罗处收到的预付购房款，房地产有限公司和罗对合同无效均有过错，应各自承担责任。请求撤销一审判决，确认双方签订的房屋订购合同无效；判决房地产公司返还罗预交的购房款80万元。

　　二审认为：

　　关于涉及的“订房合同”是否合法有效的问题。根据最高人民法院第一条关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释，本案所涉及的合同是商品房买卖合同。由于国际贸易房地产公司尚未取得商品房预售许可证的“ A综合体”，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房预售合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“订房合同”应视为无效合同。国际贸易房地产公司在知道自己没有取得“综合性”商品房预售许可证的情况下，在没有通知罗的情况下，仍与罗签订了《房屋订购合同》，根据最高人民法院第九条第一款(甲)项的规定，在审理商品房买卖合同纠纷中有关适用法律若干问题的解释，罗可以要求国际贸易房地产公司退还其已付房款和利息，赔偿损失，并可以要求国际贸易房地产公司承担不超过支付房款一倍的赔偿责任。在这种情况下，罗已经向国贸房地产公司支付了80万元，所以国贸房地产公司应该预先返还罗80万元，并赔偿其80万元。

　　由于所涉及的合同无效，不能继续履行。

　　对于案件“房屋订单合同”第8条是否是押金条款问题。在“购房合同”一案中，第8条明确规定了违约责任:

　　1.如果乙方因财务问题或其他原因违反合同，甲方有权没收乙方自签订合同之日起支付的全部货款。

　　2.甲方由于项目中途放弃、项目中途转让、项目完工时间延迟等原因，不能向乙方交货。乙方交付的房款总额，甲方应双倍偿还乙方.本条款是合同双方当事人的真实意思，是其约定的违约责任，因此双方当事人在案件中应当履行《购房合同》第8条的约定。应当纠正一审判决中适用法律的错误。经二审审判委员会讨论决定，决定:

　　（一）撤销一审法院民事法律判决。

　　 (二)国际贸易房地产开发有限责任公司在判决生效后10天内，退还罗某预付购房款80万元，赔偿罗某80万元，由国际贸易房地产开发有限责任公司支付。第三，驳回罗的其他主张。逾期未履行支付义务的，依照人民法院中华民国第二百二十九条的规定，将逾期未履行的债务利息加倍计算。

　　三、律师分析

　　1.本案属于自己房屋进行买卖合同内容还是一个属于中国商品房预售合同法律纠纷。国贸房地产企业公司与罗某签订了一份《房屋订购合同》时，标的物尚未竣工，根据国家建设部1994年11月15日发布的《城市建设商品房预售资金管理工作办法》的规定，本案应属于商品房预售合同关系纠纷。

　　2.合同的有效性。、商品房用地性质为国有土地分配，根据1998年国家土地管理局关于国有企业改革中土地使用权分配管理的第8号中华民国第5条、第9条、第13条的规定，因土地使用权转让需要变更用途的，应当依法办理有关审批手续，补缴土地使用权转让费或者有偿使用费。到案件结束时，国际贸易房地产公司也未能提交必要的土地用途变更相关审批程序。根据2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律有关问题的解释第二条规定: “未取得商品房预售许可证的卖方，与买方订立商品房预售合同视为无效，但在提起诉讼前取得商品房预售许可证的卖方，可以视为已经订立商品房预售合同。”，到案件结束时，国际贸易房地产公司没有获得商品房预售许可证。以上两点，根据《人民中华民国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，国际贸易房地产公司与罗签订的《订房合同》无效。

　　3.本案是否省略当事人。本案中，新华书店是土地使用权人，新华书店是否为当事人已被省略。根据罗的诉状，罗请求确认该合同有效，房地产公司履行了双方签订的合同，并承担违约责任。房地产公司辩称合同无效，驳回罗的诉讼请求。双方关注的焦点是合同的效力。因此，按照商品房预售合同处理纠纷，不遗漏当事人。

　　第二审修改的理由。本案所涉及的合同无效，应当按照无效合同处理的原则退还合同取得的财产。过错一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。国际贸易房地产公司没有改变土地使用性质，明知自己没有取得“综合性”商品房预售许可证，也没有通知罗某，即签订了《购房合同》 ，应承担合同无效的过错责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款（甲）项的规定，罗某可以要求国际贸易房地产公司退还已付房款和利息，赔偿损失，并可以要求国际贸易房地产公司承担不超过已付房款两倍的赔偿责任。在这种情况下，罗已经向国贸房地产公司支付了80万元，国贸房地产公司应该预先退还罗80万元，并赔偿损失80万元。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向深圳房产律师说明情况，解决您的实际问题。