房地产不能转让是否影响买卖合同的效力？深圳房产律师告诉您

　　《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》都规定查封财产不得转让，那么转让查封财产的合同是否有效？本案中，最高法院认为，从《物权法》区分原则的角度来看，查封财产不影响债权合同的效力。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　一、裁判要旨

　　房地产有被查封的障碍，使房地产无法办理转让，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华民国民事诉讼法》第一百一十一条第三款规定，当事人或者其他人转让、变卖被查封财产的，人民法院可以根据情节的严重程度处以罚款或者拘留，构成犯罪的，可以追究刑事责任。但是，该条款并没有明确惩罚扣押财产合同的效力，因此当事人以此为由主张合同无效，其理由无效。

　　二、案情简介

　　1、2010年4月2日，魅力四射公司与金龙公司原债权人高士通公司签订债权转让协议，同年年6月和9月魅力四射公司与金龙公司分别签订《会议纪要》和《协议书》，就金龙大厦的恢复建设、手续完善及对外销售事宜达成协议，以金龙公司方名义对金龙大厦西塔楼7-22层的房产进行销售。金龙大厦已被法院查封。

　　2、金龙汽车公司向济南中院起诉，请求可以依法判令：确认金龙集团公司与魅力四射公司企业签订的《会议讨论纪要》和《协议书》违法行为无效；魅力四射公司返还从金龙认为公司人员取走的相关法律文件。济南中院判决：确认《协议书》部分学生无效；魅力四射公司返还从金龙公司之间取走的相关数据文件。

　　魅光公司不服，向山东高院上诉。山东省高级人民法院认定，会议纪要和协议应当有效，决定驳回金龙公司的诉讼请求。

　　3、金龙公司不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回金龙公司的再审申请。

　　三、裁判要点

　　案涉《会议纪要》和《协议书》是双方对于当事人的真实意思可以表示，内容不违反相关法律、行政管理法规的强制性标准规定，应为学生有效。

　　首先，房地产案件所涉及的房地产已被封存，房地产无法办理转让，是一种物权变动，不影响买卖合同的效力。

　　其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三款规定，人民法院可以根据情节轻重，对当事人或者其他转移、变卖查封财产的人处以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。但该条款并未规定查封财产合同的效力，故该条款不影响合同的效力。

　　四、法院判决

　　以下是判决文件中“本法院的想法”部分对最高法院阶段这个问题的解释:

　　金龙汽车公司价值主张魅力中国公司进行处分标的物的行为是否符合《中华民族人民民主共和国环境民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定，应当追究刑事社会责任。而这一情形又符合《中华全国人民共和国劳动合同法》第五十二条第五项的规定，应当如何认定标准合同管理无效。

　　案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力影响公司需要经过协商达成，是双方对于当事人当时的真实意思就是表示，内容不违反国家法律、行政政策法规的强制性规定，应为学生有效。而涉案房产市场存在被查封的障碍，房产信息不能及时办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。

　　深圳房产律师提醒大家，虽然《中华优秀人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人之间或者没有其他人，人民法院认为可以同时根据不同情节轻重予以罚款、拘留，构成一个犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未得到明确处分查封财产保险合同的效力，金龙公司能够以此主张会议纪要与协议书无效，理由不能成立，山东高院在二审程序中适用我国法律方面并无不当。