深圳产权律师来讲讲如何确定配偶与第三方签订的房屋买卖合同

　　在合同纠纷中，往往涉及到如何处理单方出售夫妻共同所有的房屋。房屋一般是夫妻共同财产的最重要部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权。配偶一方未经另一方同意出售夫妻共同拥有的房屋，将对另一方造成重大财产损失。深圳律师咨询网就来为您讲解一下有关的情况。

　　《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后，对夫妻单方变卖共同财产的处理有了明确规定，很大程度上统一了判决尺度。本期小编针对夫妻共同发展共有房屋的出售问题，结合企业最高人民法院审判委员会副部级专职委员大法官的相关理论观点、提供法院通过相关研究案例、法律政策法规供读者可以参考。

　　《婚姻法》的司法解释第11条规定出售夫妻共同拥有的房屋。在司法实践中，许多基本上由配偶双方共同拥有的房屋在登记时是以配偶一方的名义登记的。虽然房屋是以配偶一方的名义登记的，但只要房屋是在夫妻关系存续期间以共同财产购买的，房屋就是配偶双方的财产，另一方的名字是否加入房屋财产的所有权，对双方的权利和义务没有任何影响。

　　实践中，夫妻一方同意与第三人出售房屋，可能与其配偶协商过，也可能未协商就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订后，出卖人配偶作为房屋共有人，以出卖人未约定为由，请求确认已签订的房屋买卖合同无效。

　　此外，在一般情况下，配偶一方知道他或她与第三方订立了房屋销售合同，但在房屋销售合同签署后，他或她因房屋价格上涨而违反合同，他或她的配偶未经其同意要求确认房屋销售合同无效。这两种情况都涉及到夫妻内部权利义务和第三人对外处理权利义务关系的权利义务买卖房屋的权利义务关系。

　　我们可以认为，夫妻之间的权利义务教育的确值得人们关注，但是在企业外部环境权利义务关系与内部管理权利义务关系问题发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么，如何确定配偶与第三方签订的房屋买卖合同的有效性呢？

　　经研究，我们认为这类问题应当按照善意取得制度处理，所以作出了《婚姻法司法解释(三)》第十一条第一款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张收回房屋的，人民法院不予支持。本款的适用有以下条件:

　　第一，第三方善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方利益；

　　第二，买受人支付了一些合理进行对价；

　　第三，买受人办理了产权登记手续；

　　在这三个条件都已满足的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

　　在制定本款时，许多专家指出，如果出售的房屋是夫妻双方共同居住的唯一房屋，出售房屋的合同应视为无效，理由是房屋一旦出售给第三人，卖方家庭成员的权益就不能得到保护。经过仔细研究，我们没有采取这种观点，因为作为唯一的住房夫妇生活在一个复杂的情况下，房子可能是一个大房子，可能是一个小家庭。

　　如果配偶一方出售了大房子，并且可以用这笔钱买房子，那么善意第三人的利益应该得到保护。但是，如果配偶一方出售了自己拥有的唯一的小住宅，家庭在出售后将没有住房，但个人的生存权是第一位的，生存权应优先于债权的保护。

　　最高人民法院关于民事执行中扣押、扣押、冻结财产的规定第六条规定: “人民法院可以查封被执行人及其扶养的家庭成员日常生活所需的住房，但不得拍卖、变卖、抵销债务。”第七条规定: “对于被执行人及其所扶养的家庭成员的日常生活必需品以外的住房、日用品，人民法院可以根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养的家庭成员的最低生活保障所必需的住房、日用品后予以执行。”

　　从上述两条可以看出，对包括夫妻在内的家庭成员居住权的保护，在上述关于执行的司法解释中已经有了明确的规定。此外，哪些债权是不可执行的，需要在与执行相关的法律或司法解释中予以明确。比如一个老太太欠了很多债，但是她每月的收入只能保证基本的生活养老金。人民法院可以判决扣除老太太的全部养老金来清偿债务吗？这显然是不合理的，因为我们应该优先保护老太太的生命权，而不是她的债权人的权利。

　　此外，深圳律师咨询网注意到，还有一种情况，例如夫妻一方擅自分享婚姻住宅时，对善意第三者利益的保障，实际上可能会损害卖方配偶的权利，为此，我们制订了《婚姻法》第三部司法解释第十一条第二款的规定，即夫妻一方擅自处置共同住宅，对另一方造成损失，而另一方在离婚时要求赔偿损失，应该支持人民法院。