买受人拒绝办理抵押登记怎么办？深圳房产律师为您讲解

　　在买受人拒绝办理抵押登记的特殊情况下，本案给予债权人优先权，既符合物权法的精神，又符合实践的需要。这种情况还考虑到，如果购房者仍然拒绝协助办理抵押贷款登记，债权人可以享有优先偿还商品房的权利？这个问题是本案的主要问题和难点，也是此类案件中最关键的问题。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　本案在处理该问题能力方面具有不同于上述要求各地法院。本案主要从五个方面去分析方法论证债权人可以享有优先受偿权：一是从最高国家人民对于法院《关于中国人民法院办理业务执行异议和复议案件若干重大问题的规定》第30条规定计算得出案涉商品房可作为购房人责任公司财产信息进行处理处置的结论。

　　二是从倡导学生诚实信用管理基本理论原则出发，认定赋予债权人优先权有利于提高惩治违约失信行为；三是从物权公示角度出发，认为预告登记亦具备自己一定的公示外观；四是参照附条件限制民事活动行为的法律法规规定，认为购房人拒不办理抵押本登记，实为恶意阻却条件主要成就，应视为经济条件已成就。

　　五是从最高人民法院《关于审理商品房买卖双方合同关系纠纷解决案件具体适用相关法律工作若干重要问题的解释》第26条的规定得出债权人有权处置商品房的结论。上述这些观点论证逻辑结构严密，二审法院据此并根据物权法第二十八条明确规定，通过网络司法判决确认债权人对商品房享有优先受偿权。

　　这一结论不仅没有否认抵押权是通过登记确立的，而且运用制度解释的法律解释方法，从善意原则、财产权公示等基本原则探讨了相关司法解释条款的立法精神，最后根据《物权法》第二十八条的规定，作出确认债权人优先受偿权的司法决定，从而解决了此类案件中的实际问题。

　　本案商品房处置价款的结算顺序有利于保护各方利益。对于商品房的处置价格，银行作为债权人有优先受偿权。如果出售权有一个平衡，因为发展商要提供分阶段的担保和预付款，其承担担保商品房责任的承诺，本质上是与商品房的存在有关的，而且从法律角度来看，其实它也享有撤销商品房买卖合同的权利。

　　因此，为了一揽子解决纠纷，避免诉讼和当事人行使权利时产生的冲突，在本案的第二次审讯中，商品房出售权的平衡判决应优先向发展商偿还，因为它提供了担保，可以预付利息和本金。如果仍有剩余商品房处置，二审法院认为该利益应归买方所有，因此判决将最终余额返还给买方。上述待遇有利于保护当事人的利益。

　　鉴于商品房预售的特殊性，我国经济法律、行政政策法规对商品房预售实行企业行政部门许可的监管工作制度。《城市发展房地产管理法》第45条、《城市建设房地产公司开发生产经营风险管理相关条例》第23条均明确自己规定，商品房预售应当不断取得商品房预售许可证明。

　　这就需要表明随着我国的商品房预售具有能力较强的国家政府干预性。最高人民对于法院《关于审理商品房买卖合同关系纠纷解决案件适用不同法律责任若干重大问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当如何认定无效。

　　但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以通过认定提供有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是社会司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性标准规定。

　　而《商品房订购合同》作为一种独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，它通常是以书面形式承诺当事人订立一份确定的正式合同，用于未来商品房的购买和销售，本合同的目的是约束当事人承担义务，订立一份正式合同，用于未来商品房的销售，相当于本合同中的商品房订购合同，《商品房订购登记簿》即为预约合同。

　　深圳房产律师提醒大家，预约合同只是当事人承诺在约定的期限内订立的某一合同，即本合同的初步约定，不能认为本合同已经正式订立。委托合同的一方当事人只能要求另一方当事人履行订立本合同的义务，不能要求另一方当事人履行本合同的内容。预约通常以认购、订购、预订、意向书、承诺、备忘录、谈判纪要、定金收据及其他形式表达。