深圳律师事务所解读：买卖房合同违约金怎么算？

　　在房产交易中，买卖双方常常签订详尽的合同以确保各自的权益得到保障。然而，当一方违约时，如何计算和执行违约金成为了大家普遍关心的问题。作为深圳律师事务所律师，下面我将通俗易懂地解释买卖房合同中违约金的计算方式及相关法律规定。

　　#### 一、违约金的基本概念

　　违约金是合同当事人在合同中预先约定的，当一方违反合同约定时，应向对方支付的一定数额金钱。其目的是为了弥补因违约而给对方带来的损失，同时对违约行为进行一定程度的惩罚。

　　#### 二、违约金的比例和计算方法

　　在深圳的房地产交易中，违约金的比例通常是房屋总价款的20%。这一比例并不是固定的，法律上允许合同双方自行约定违约金的比例或计算方法。例如，有些合同可能规定每日罚息为万分之五，直至达到总房价的一定比例。

　　#### 三、违约金的调整

　　虽然双方可以自由约定违约金的比例，但法院在实际判决中可能会根据具体情况进行调整。如果约定的违约金过高，超出了实际造成的损失，法院有权酌情减少违约金金额。相反，如果违约金过低，无法弥补守约方的实际损失，法院也可以增加违约金。

　　#### 四、影响违约金调整的因素

　　1. **实际损失**：法院会重点考虑守约方的实际损失情况。如果违约金明显超过实际损失，法院可能会酌情减少违约金。

　　2. **合同履行情况**：如果违约方仅存在轻微违约行为，法院可能会适当降低违约金数额。

　　3. **过错程度**：如果买受人主观过错较小，或者出卖人也存在一定过错，法院可能会适当调整违约金。

　　4. **预期利益**：在某些情况下，法院还会考虑合同履行后本应获得的利益。

　　#### 五、案例分析

　　让我们通过几个实际案例来更好地理解违约金的计算和调整。

　　1. **案例一**：买方违约，卖方解除合同，房屋总价款520万元，约定违约金20%，法院判决45万元违约金，实际占比8.65%。

　　2. **案例二**：买方违约，卖方解除合同，房屋总价款308万元，约定违约金20%，法院判决10万元违约金，实际占比3.246%。

　　3. **案例三**：买方违约，卖方解除合同，房屋总价款2120万元，约定违约金20%，法院判决40万元违约金，实际占比1.886%。

　　从这些案例可以看出，法院在判定违约金时会综合考虑多种因素，而不是简单地按照合同约定的比例执行。

　　#### 六、总结

　　买卖房合同中的违约金是为了保护守约方的利益，但在实际操作中需要合理计算和调整。作为深圳律师事务所律师，我建议在签订合同时，双方应明确约定违约金的比例或计算方法，并在发生纠纷时及时寻求法律援助。希望这篇文章能帮助大家更好地理解买卖房合同中的违约金问题。