深圳房产律师网获悉亲属足以排除强制执行的权益

　　案涉房屋由父亲通过以房抵账方式取得后赠与给儿子，并由儿子提出执行异议。表面上看，儿子并不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的排除强制执行所需的全部要件，但是，父亲完全符合全部要件；最高法院经审查后认为，因房屋系儿子从父亲处继受，在父亲就房屋能够对抗强制执行的情形下，应当视为儿子继受了父亲对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益，儿子亦应享有足以排除强制执行的权益。

　　裁判要点

　　1.案涉房屋虽由儿子提出执行异议，鉴于房屋系儿子从父亲处继受，故应在审查父亲就案涉房屋是否能够对抗强制执行的基础上，综合判断儿子对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　2.父亲对案涉房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行；儿子在房屋所在地的城市无房屋所有权登记记录，其从父亲处取得案涉房屋，虽未支付对价，但父子之间赠与房屋的行为，符合一般生活常理；在父亲就案涉房屋能够对抗强制执行的情况下，即便儿子与开发商达成购房合意发生在查封之后，亦应当视为儿子继受了父亲对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益。因此，儿子主张对案涉房屋排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持。
 

　　相关规定

　　1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年3月22日第二次修正）

　　第309条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

　　2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第28条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　3.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”，2019年11月8日）

　　125.对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。  
 

        案件详情

　　上诉人范旭因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。范旭的委托诉讼代理人李辉、高立先，西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。龙驿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　范旭上诉请求：撤销原审判决，改判支持范旭的诉讼请求。事实与理由：范旭购买案涉房屋的购房款系其父亲范立成销售木方、模板的款项转化而来。范旭父亲2013年6月7日签订商品房买卖合同，2015年4月27日领取入住通知单并交纳物业费，并有2016年至2018年连续三年的物业费凭证。范立成符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的相关规定。范旭母亲患病，临终前要求案涉房产变更至范旭名下。范立成与范旭共同到龙驿公司处，重新签订了商品房买卖合同，龙驿公司在原收款收据和入住通知单上划去范立成名字，填写范旭名字并加盖财务专用章和龙驿公司公章。这是案涉房屋购买人进行的严肃的法律变更程序，不是无因随意涂抹。

　　西藏信托答辩称，范旭提交的证据不能证明其主张的事实符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，应驳回上诉，维持原判。范旭作为案涉房屋购买人与龙驿公司签订了商品房买卖合同，只有范旭有资格就案涉房屋提出异议，范立成符合规定与本案无关。范旭提交的入住通知单业主姓名是二次涂改为范旭名字，不能证明该入住通知单的真实签发时间。收款收据、水费气费物业费收据、维修基金收据、供用气合同及前期物业服务协议的客户姓名均非范旭，与本案无关，不能证明范旭占有案涉房屋。范旭未在查封前占有房屋，没有证据证明其支付全部房款，不能排除执行。

　　龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。

　　范旭向原审法院起诉请求：一、终止（2016）晋执21号执行裁定书中枫丹白露家园B区1#-1-401室房屋的执行程序；二、解除该房屋的查封。

　　原审法院查明，2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。2013年6月7日，龙驿公司与范旭签订商品房买卖合同，约定范旭购买枫丹白露Ｂ区××＃××室，总价款为409423元。

　　2018年10月9日盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心给范旭出具的不动产登记资料查询结果证明，范旭无房屋所有权登记记录。

　　2019年3月8日，齐晓晨与龙驿公司签订施工结算以房抵账确认书，确认龙驿公司于2013年6月7日以B区1#-1-401室等六套房屋抵顶工程款。2019年3月12日，齐晓晨与范立成签订材料款以房抵账确认书，确认齐晓晨用龙驿公司抵账得到的B区1#-1-401室等两套房屋抵顶欠范立成材料款。范立成系范旭之父。原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为范旭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，案涉房屋系住房，范旭提供了盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果证明，只能证明其在盘锦市兴隆台区无房屋所有权登记记录，因盘锦市下辖六个县区，现有证据不足以证明范旭在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋，不符合第二十九条第二项的规定，本案应参照《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已查明事实，范旭提交的证据不足以证明其符合第二十八条全部四个要件。理由如下：龙驿公司与范旭签订了商品房买卖合同，范旭提供的《入住通知单》姓名处被涂改，无法予以采信，且《入住通知单》仅能证明具有入住资格，不能证明实际入住，另范旭提交的水费、物业费、电费、气费等证据显示有涂改或者系他人名字，与本案待证事实不具有关联性，不予采信。范旭提供的证据不能证明其已经在人民法院查封之前合法占有该不动产，不符合第二十八条第二项的规定。综上，范旭主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原审判决：驳回范旭的诉讼请求。案件受理费7441.34元，由范旭负担。

　　本院二审期间，范旭提交2组证据：1.范旭母亲刘朝霞《遗嘱》及《遗嘱》代书人范秀梅身份证复印件、刘朝霞《居民死亡医学证明书》《火化证明》、范旭及其家庭成员《常住人口登记卡》。证明目的：范旭亡故母亲要求案涉房屋更名至范旭名下，范立成同意并实施了更名行为，范家人意思表示真实，不违反法律强制性规定；龙驿公司认可，重新签订商品房买卖合同，并对收款收据和入住通知单做了更名处理。2.范旭在盘锦市大洼区、双台子区、兴隆台区、盘山县××房产交易中心的《不动产登记资料查询结果证明》。证明目的：案涉房屋系范旭唯一住房。

　　西藏信托质证称，第1组证据与待证事实无关，不能证明范旭的主张，范旭承认原审认定此事实准确，只是以上述证据作为涂改相关单据的原因。对范旭的《不动产登记资料查询结果证明》有异议。

　　西藏信托提交盘锦市自然资源事务服务中心出具的栾桂琴配偶李怀鹏房地产权登记资料和盘锦市大洼区不动产登记中心出具的苗洋不动产登记信息。证明目的：盘锦市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明不准确。

　　范旭质证称，对证据的真实性无法查实，苗洋和李怀鹏的不动产登记查询结果与范旭无关，与本案无关联性。

　　本院经审查，对范旭提交证据的真实性予以确认，证据的关联性及证明力，本院将结合庭审查明事实及其他在案证据予以综合认定。西藏信托提交的证据与本案无关，本院不予采信。

　　本院查明，2014年11月15日，范旭母亲刘朝霞立遗嘱，要求范立成将枫丹白露B区1-401房屋变更至范旭名下。

　　范旭在辽宁省盘锦市无房屋所有权登记记录。

　　深圳房产律师网根据原审期间各方提交的证据，本院另查明，2011年9月3日，齐晓晨与范立成、曲连签订木方模板供货合同。2012年5月6日，收货方齐晓晨与供货方范立成、曲连签订木方模板供货材料结算单，结算金额为825000元。

　　2013年6月范旭父亲范立成与龙驿公司签订的《产权认购协议书》中，买方姓名处和《收款收据》交款人处“范立成”的姓名均被划去，并添加“范旭”姓名，“范旭”姓名上分别加盖有龙驿公司公章和龙驿公司财务专用章。

　　2013年6月，龙驿公司向范立成出具维修基金收款收据，“范立成”姓名被划去，添加“范旭”姓名并加盖龙驿公司财务专用章。

　　2015年4月27日，龙驿公司向范立成出具《入住通知单》及电梯费、物业费、装修保证金、垃圾清运费、一次性装修材料电梯使用费收款收据，范立成与盘锦继隆物业管理有限公司签订《前期物业管理补充协议》。《入住通知单》范立成姓名变更为范旭，并加盖龙驿公司公章。

　　2015年9月19日，盘锦市自来水总公司向范立成出具预购水费收据。

　　2016年8月31日山西瑞明会计师事务所有限公司出具的晋瑞明[2016]第002号《审计报告》附表7-1序号1190记载，案涉房屋抵账人和交款人均为“范立成”，实际缴款时间为“2013/6/7”，单据核实记录为“顶13#14#模板挂账款409423元”。

　　对于原审查明的事实，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点是范旭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　范旭系范立成之子，深圳房产律师网根据《产权认购协议书》《收款收据》《入住通知单》及维修基金收款收据上显示的更名情况以及范旭的陈述，上述文件中的姓名由范立成变更为范旭，属于直系亲属之间的房屋赠与，符合一般生活常理。龙驿公司予以认可，并加盖公章或财务专用章以确认更名行为。范旭母亲刘朝霞的遗嘱亦可以佐证赠与及更名行为的真实性、合理性。

　　案涉房屋虽由范旭提出执行异议，鉴于系范旭从范立成处继受，故应在审查范立成就案涉房屋是否能够对抗强制执行的基础上，综合判断范旭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，范旭未提供范立成在盘锦市的不动产登记查询证明，未证明范立成在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第一，范立成与齐晓晨之间的供货合同及决算单可以佐证双方之间存在真实的材料供货关系。2019年3月8日齐晓晨与龙驿公司签订的施工结算以房抵账确认书和2019年3月12日齐晓晨与范立成签订的材料款以房抵账确认书，亦可以佐证本案以房抵债基础法律关系的真实性。案涉房屋被查封前，范立成于2013年6月与龙驿公司签订《产权认购协议书》，双方签订有合法有效的书面买卖合同。

　　第二，龙驿公司2013年6月向范立成出具案涉房屋《收款收据》，《审计报告》亦记载案涉房屋抵账人和交款人均为“范立成”，抵账事由为顶13#14#模板挂账款409423元，据此可以认定范立成以材料供货款抵顶支付了案涉房屋购房款。

　　第三，龙驿公司于2013年6月向范立成出具维修基金收款收据，2015年4月27日出具《入住通知单》及其他各项费用收款收据，可以证明范立成于案涉房屋被查封前已实际占有房屋。

　　第四，龙驿公司开发的案涉房屋项目未经竣工验收，案涉房屋未过户至范立成名下，非因范立成自身原因造成。

　　深圳房产律师网综上，范立成对案涉房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行。范旭在辽宁省盘锦市无房屋所有权登记记录，其从父亲范立成处取得案涉房屋，虽未支付对价，但父子之间赠与房屋的行为，符合一般生活常理。在范立成就案涉房屋能够对抗强制执行的情况下，即便范旭与龙驿公司达成购房合意发生在查封之后，应当视为范旭继受了范立成对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益。因此，范旭主张对案涉房屋排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持。

　　综上所述，范旭的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销山西省高级人民法院（2019）晋民初74号民事判决；

　　二、山西省高级人民法院（2016）晋执21号执行案中，不得执行山西省高级人民法院查封的辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾枫丹白露Ｂ区××＃××室房屋。

　　原审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担；二审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担。

　　本判决为终审判决。