深圳房产律师所答逾期交房、办证违约如何处理

　　根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律，司法解释的有关规定，深圳房产律师所结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

　　适用案件范围

　　本指引所指的开发商逾期交付房屋，违约责任纠纷是指自然人与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向买方交付房屋，办理房屋产权证，导致买方起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和违约责任。

　　法人与非法人组织与开发商因购买商品房逾期交发商之间的纠纷可参照本指引处理。

　　商品房交付条件

　　开发商交付给买方的房屋，应当通过建设工程竣工验收，并已完成建设工程竣工验收登记。合同约定的交付条件高于标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于标准的，按照标准确定。

　　商品房交付与接收

　　开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，买受人有权拒绝接受。开发商以买受人已接受房屋为由主张不承担逾期交付违约责任的，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记并同意接受房屋的除外。开发商应承担买受人是否知道或者应当知道上述事实的举证责任。

　　开发商在交付房屋时未按合同约定向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，买受人有权拒绝接受。买受人以开发商未述文件为由要求开发商承担逾期交付违约责任的，不予支持。

　　开发商通知买方接受房屋，买方有证据证明房屋存在明显质量问题，影响正常使用的，可以拒绝接受并要求开发商维修。因房屋质量问题延误交付的，开发商应当承担逾期交付的违约责任。

　　逾期交房违约金调整

　　合同约定的逾期交付违约金日标准在已支付购房款或房屋总价的万分之一至万分之三（含本数）范围内的，开发商主张调整过高请求的，原则上不予支持。购房人认为本协议低于实际损失请求并证明的，可以根据实际损失进行调整。

　　合同约定的逾期交付违约金日标准低于万分之一或者万分之三的，当事人要求调整的，可以根据公平原则和诚实信用原则，根据合同履行情况、违约方过错程度、违约时间长短、合同预期利益、双向义务是否平等、社会经济发展等综合因素，适当调整到日万分之一至万分之三的范围。对方证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

　　合同约定的逾期交付违约金不按日计算，但按固定比例计算，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的有效性审查。按固定比例计算违约金的，可以认定为开发商免除或者限制其责任的无效格式条款。逾期交付违约金按照《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。

　　逾期交房违约金按日计算，同时约定最高限额的，认定的违约金数额远远超过该限额的，按认定的违约金数额确定。

　　逾期办证认定

　　开发商未在合同约定期限内向房地产登记机关提交房屋房地产权登记所需的全部信息的，买受人要求开发商承担逾期违约责任的，应当予以支持。

　　购房人拒绝提供或者逾期提供房地产登记机关的，购房人要求开发商承担逾期违约责任的，不予支持。

　　逾期办证违约金调整

　　开发商交房、办证构成逾期时，买受人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

　　合同约定的逾期违约金日标准在已付购房款或房屋总价万分之五至万分之一五（含本数）范围内的，开发商主张调整过高请求的，原则上不予支持。购房人认为本协议低于实际损失请求并证明的，可以根据实际损失进行调整。

　　当事人要求调整的，可以根据公平原则和诚实信用原则，根据合同履行情况、违约方过错程度、违约时间长短、合同预期利益、双向义务是否平等、社会经济发展等综合因素，适当调整至每日0.5-1.5万的范围。对方证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

　　合同约定的逾期违约金不以日为标准计算，但按购房款固定比例计算的，应当依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定审查。违约金按固定比例计算的，可以认定为开发商免除或者限制责任的无效格式条款。逾期违约金按照《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款处理。

　　逾期违约金按日计算，认定的违约金数额远远超过该限额的，按认定的违约金数额确定。

　　开发商免责

　　开发商主张免除逾期交房、办证全部或部分违约责任的，可以支持：

　　(一)因灾害性天气、突发公共卫生事件造成逾期交房或办证；

　　（二）开发商在履行商品房买卖合同期间，因国家或者地方法律、法规、政策的变化，逾期交房或者证；

　　（三）因执行行政命令而逾期交房或者办证的，但因开发商原因造成行政命令的除外；

　　（四）因不可预见、不可避免、不可克服的其他客观情况，逾期交房或者办证，或者合同约定的其他免责情形。

　　开发商因上述豁免情况不能履行合同的，应当及时通知买方，以减少可能给买方造成的损失。买方要求开发商承担因未及时通知而造成的扩大损失的，应予以支持。

　　开发商提出逾期交房或者免责抗辩的，应当有法定或者约定的免责理由，免责理由与违约行为之间的因果关系和因果关系承担举证责任。

　　诉讼时效

　　买受人要求逾期交房或者办证违约金的，诉讼时效期限自合同约定的交房或者办证期限届满之日起计算。购房人向开发商提出交房或者办证请求的，应当重新计算违约金请求权的诉讼时效期限。

　　开发商在一审法院辩论结束前未提出时效抗辩的，在二审再审过程中提出时效抗辩的，不予支持。

　　适用效果

　　本审判指引适用于省级各级法院审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷。

　　法律、司法解释对本审判指引涉及的有关问题有新规定的，按照新规定处理。深圳房产律师所