深圳区房地产律师解释可强制执行唯一住房情形

　　法院在处置被执行人的财产时，经常会遇到被执行人对被执行人及其家属生活所必需的房屋提出异议，声称法院不能处置相应的房屋，这在实践中非常普遍。唯一的房子能实施吗？根据有关规定和司法实践案件，唯一的房子也可以在满足一定条件的前提下实施。

　　01、唯一的房子是否可以执行。

　　关于唯一住房的执行，最高人民法院首次在2004年发布了《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封冻结规定》）第六条规定：人民法院可以查封被执行人及其家属生活所必需的住房，但不得拍卖、出售或者偿还债务。

　　深圳区房地产律师从文义的角度来看，该条款只规定生活所必需的住宅可以查封，不得变价，也没有明确规定被执行人名下的唯一住房不得处分。

　　然而，被执行人的唯一住房往往是其生活所必需的住房。因此，有人误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就不能强制执行。这种误解曾经给了很多老赖机会。

　　事实上，唯一的住房和生活所必需的住房有很大的不同。只有一套房子不一定是生活所必需的。即使你有两套房子，其中一套也可能是生活所必需的住宅。

　　法院通常不强制执行唯一住房的目的是保护被执行人的基本生存权。因此，要判断唯一住房是否可以执行，首先要区分唯一住房和生活必需住房。具体来说，主要有以下判断标准。

　　首先，房子的基本情况。如果被执行人的唯一房子是豪宅，房子的面积和数量是否超过了普通人的生活水平，自然不属于生活所必需的住宅。

　　其次，房屋的使用。被执行人是否实际使用房屋，房屋的主要用途是否为家庭自住。如果房屋长期空置或用于出租经营，说明被执行人可能有其他住所，可能对其名下唯一房屋的执行没有影响。

　　第三，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同被执行人的自理能力也不同。如果被执行人没有劳动能力和固定收入来源，他必须小心执行唯一的住房。

　　最后，被执行人的家庭状况。被执行人是否与家庭成员共同生活，其他家庭成员是否有住房，被执行人的赡养义务也是法院执行时必须注意的事项。

　　在区分唯一住房和生活必需住房后，根据第七条的规定，对于被执行人及其家庭生活必需的住房和生活必需品，人民法院根据申请执行人的申请，确保被执行人及其家庭最低生活标准和普通生活必需品，可以执行。

　　最高人民法院2015年发布的《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议条例》）第二十条进一步列出了哪种情况，即使是唯一的住房也可以执行。

　　首先，有义务抚养被执行人的人名下还有其他可以维持必要生活的住宅。例如，被执行人是一名老人。虽然被执行人名下只有一套房，但被执行人儿子名下有许多房屋，足以保证被执行人的生存。

　　第二，执行依据生效后，被执行人以其名义转让其他财产，以逃避债务。被执行人原名下有房产，甚至有多处房产。执行依据生效后，被执行人通过房屋买卖转让，逃避债务，转让名下房产，造成名下只有唯一房屋的假象。

　　三是申请执行人按照当地廉租住房保障面积和标准，为被执行人及其家属提供住房。例如，根据当地廉租住房保障面积标准提供临时周转住房。同时，该规定还提供了选择性方案，或者申请执行人同意按照当地房屋租赁市场的平均租金标准从房屋变价中扣除5至8年的租金。这实际上是一种激励和合作的机制。

　　第四，如果执行依据本身是房屋的，法院必须按照执行依据确定的内容执行。但考虑到被执行人另行租房，应有周转期，给予三个月宽限期，在大力打击不诚实行为的同时，仍保护被执行人及其家属的基本权利，以免无家可归。

　　深圳区房地产律师可以说，在司法实践中，基于上述认定标准，人民法院处理了大量唯一住房的执行案件。被执行人的房屋是否为其唯一的房屋，不再是执行中考虑的主要因素。只要符合相关法律精神，如扣除被执行人未来房屋租金，并给予一定的执行宽限期，其唯一的房屋就可以完全执行。此外，如果拟处置的房屋属于裁判主文中直接确定的交付标的物，或者房屋为抵押物，债权人有权优先受偿，也属于可执行范围。

　　02、如何执行唯一的住房。

　　虽然被执行人名下的唯一房屋理论上可以执行，但在具体操作过程中仍存在许多困难。例如，唯一房屋的执行通常涉及一个大家庭，被执行人可能有老有小，一旦强制执行，就会有无法控制的风险，甚至可能导致社会不稳定。在这方面，法院应完善实施前的评估，加强实施，实施后的安置，建立和完善唯一房屋的实施规范。

　　（1）完善执行前的评估。

　　首先，我们应该严格确定唯一的房子。我们应该认识到，唯一的住房是指被执行人及其支持家庭的唯一住房。唯一住房的识别必须严格。在实践中，有些情况不应被认定为法律意义上的唯一住房，如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成住房；被执行人在城镇只有一套住房，但在当地农村有宅基地和自建住房；被执行人的房屋用于出租、出借等。

　　深圳区房地产律师针对执行过程中唯一住房的定义，浙江省高级人民法院于2014年发布了《关于执行程序中住房相关问题的回答》，明确所谓住房是指被执行人及其家属生活的唯一住房；住房仅限于城市住房，农村住房涉及农村集体土地，小产权住房涉及国家政策，应当按照有关规定执行，不属于答复范围。同时，人民法院在执行程序中发现下列情形之一的，不能认定被执行人只有住房，应当执行：

　　(一)一审诉讼，仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他房屋而形成房屋的；

　　（2）被执行人在城镇只有一处房屋，但在当地（县级市、县、区）农村有宅基地并自建房屋的；

　　(3)被执行人的房屋用于出租、出借；

　　（四）被执行人及其扶养家属连续一年以上未居住的；

　　(5)住房部门执行案件债务所指向的标的物；

　　(6)其他不应认定为一房的情形。

　　2015年，江苏省高级人民法院发布了《关于实施唯一住房若干问题的通知》，规定虽然名义上只有一套住房，但不构成法律意义上的唯一住房。

　　该通知第1条即规定，登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：(1)对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；(2)一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；(3)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；(4)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；(5)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；(6)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以执行的情形。

　　第二，确定“生活所必需的居住房屋”标准。各个地区的经济发展、生活水平各不相同，如何统一确定生活必需的标准？实践中，很多时候是以唯一住房是否超过当地廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。在计算面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。

　　司法实践中，针对“生活必需住房”的概念，浙江省高级人民法院的相关司法解答认为，下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：

　　(1)住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需(按当地廉租住房保障相关规定)的住房面积50%以上的；

　　(2)被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。江苏省高级人民法院的相关司法解答认为，是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：①面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；②市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。

　　(二)加强执行中的力度

　　第一，不惧“老赖”，集中力量强制清退，树立司法权威。部分被执行人原本拥有房产，甚至有多套房产，执行依据生效之后，为逃避债务而转让、转移自己名下的房产，营造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房为由，为规避执行披上“合法”外衣。在查明事实的情况下，法院可以采取集中清场等强制措施，对被执行人的“唯一住房”进行腾退，保障申请人债权兑现。

　　第二，加强宣传，执法透明，提升威慑力。对部分重大疑难的“唯一住房”执行案件，可以邀请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播执行画面，并邀请人大代表、政协委员到场见证；执行完毕后，对执行案件进行梳理总结，编写典型案例，对法律和裁判结果进行释明，通过报纸杂志、门户网站以及微信微博等进行宣传，威慑其他心存侥幸的被执行人。

　　(三)落实对被执行人及所扶养家属的安置

　　关于“唯一住房”的执行安置，关键在于保障被执行人及所扶养家属在合理期限的居住权，主要可采取两种方式：一种方式是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其居住问题；另一种是为其提供一定期限的租赁用房。

　　1．关于在房屋变价款中扣除相关租金

　　司法实践中，关于“扣除的五至八年租金”如何确定，参考上海市高级人民法院2018年所作的《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》，执行法院应当组成合议庭，并经评议确定“五至八年”的具体年限。同时，应参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。此外，该会议纪要还列出了具体的计算公式：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，即计算公式为：租金(元)＝被执行人及所扶养家属的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地房屋租赁市场的平均租金(元/平方米)。

　　2．关于为被执行人及所扶养家属提供一定期限的住房

　　执行“唯一住房”案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。实践中，建议可采取以下方式：一是由申请执行人提供临时住房，使用期限不低于六个月；二是由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。上述两种方式产生的租金或费用从房产拍卖款中优先提取。

　　目前，很多地区法院都各自摸索出了一套行之有效的执行策略。比如，上海市闵行区人民法院为此设立了“周转房”制度，该制度是闵行区法院为破解唯一住房执行难所引入的新概念，其内容包含三点：一是房屋产权属于法院及当事人之外的第三人，且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格，通常情况下该第三人为组织；二是周转房在建筑结构上具有面积小、功能比较齐全、能够满足一个家庭基本生活需要的特点；三是周转房的租金一般尽可能低廉，交通尽可能便利，且房源供应比较及时充分。通过为被执行人提供周转房的方式，在尽可能减少其心理抵触情绪的同时，也能照顾到被执行人的基本人权。

　　被执行人所拥有的房产，作为较有价值的财产，其能否变现后偿还执行申请人的债权，很多时候就意味着，执行案件能否取得较好的效果。