深圳房产律师带你了解《物权法解释一》如何规定不动产物权登记？

　　明确物的归属，发挥物的效用，是《物权法》微观经济意义上的立法工作宗旨。明确物的归属是发挥物的效用的前提和保证。物权受到严重侵害的权利人可以通过采取《物权法》规定的救济途径和方式进行保护我们自己的合法权利。下面由深圳房产律师详细讲解相关的法律法规。

　　《最高国家人民对于法院提出关于企业适用＜中华民族人民民主共和国物权法＞若干重大问题的解释（一）》（以下简称《解释》）的出台，进一步发展明确了不动产物权归属地定分止争规则，完善了作为我国物权法重要教学内容的不动产登记相关法律管理制度保障体系。

　　一、不动产权利登记的意义

　　《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照相关法律法规规定企业应当及时登记的，自记载于不动产登记簿时发生法展效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿是不动产登记管理制度的核心工作内容。不动产登记簿是登记机关依申请材料制作并备存，用以记载不动产的自然环境状况、权利能力状况分析及其他事项的簿册。其法律教育意义以及主要集中体现出了三个问题方面：第一，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显学生依据。登记是国家对于公权力对私权利的认可这种行为，是对财产关系取得和变动的确认。登记簿是登记会计行为方式完成的体现。作为一个社会经济财富的重要思想形态，不动产通常需要承载着人们的财富创造价值。如果我们没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着个人财产之间没有能够获得不同国家的充分得到认可，也就导致难以实现获得学习法律的保护；第二，不动产登记簿具有基本权利提供真实的推定效力。不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着一定的法律基础事实和法律规范行为。不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。在诉讼中，当事人既可以用不动产登记簿为证据来证明他们自己的诉讼请求，亦可以提高以此来反驳对方的诉讼请求。人民法院在认定犯罪案件事实时，应当首先就是将不动产登记簿当作一种真实来对待；第三，不动产登记簿的公示、公信意义。物权是绝对权，其变动情况必须同时通过教师一定的形式向外界世界展示，使社会保障公众平台了解一些抽象权利的具体应用信息。现代主义社会市场交易活动频繁，人们生活不可能都是通过网络自行设计调查来获取资金交易相对方的完整权利状况。不动产登记簿可以更加明确目标清晰地向不特定公众参与展示物权状态。交易相对方只需通过对登记簿的查阅即可开始了解自身权利的归属和内容，不需要再额外承担任何其他部门审查义务。而且因为一旦物权的享有或者变动一旦公示，那么这样即使登记簿记载的内容实际上已经不存在知识或者有误，法律也会保护交易相对方提出基于对登记簿记载的信赖所从事的法律责任行为，以保护产品交易过程中安全，此即不动产物权登记的公信意义。

　　二、不动产物权登记纠纷类型企业及其社会救济

　　不动产权利登记制度保障了交易的安全和效率。但在实践中，因登记错误引发的纠纷也相当普遍，限制了不动产登记制度的效力。登记错误是指不动产登记簿记载的权利与物权状况不一致，不包括非权利事项的错误。非权利事项主要涉及登记标的物的位置、面积、结构等自然情况，以及登记权利人的姓名（或公司名称）、身份信息（公司登记信息）。

　　一般而言，权利事项的登记错误主要有以下情形： 一是登记权利人隐瞒真实情况所致的登记错误，隐瞒可以是恶意的，也可以是善意的，这种错误在实践中最为常见，因为登记机关只对登记事项进行正式审查； 二是登记机关或登记人员所致的登记错误，这种情形可能是登记机关的疏忽或登记人员与申请人之间的恶意勾结所致；第三，初始登记是正确的，后续登记是不正确的，这种情况是由于物权登记后出现了新的法律事实，使登记中记载的事项不同于实物，其原因可以从《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定的法律行为和事实行为中找到。由上述原因引起的纠纷有三种类型： 一是物权人与登记权人（名义权人）之间的纠纷，二是物权人与登记机关之间的纠纷，三是物权人与交易对方之间的纠纷。

　　为了解决上述纠纷，《物权法》规定了更正登记、异议登记、登记赔偿等保护物权人的救济程序。更正登记可见《物权法》第十九条第一款，主要指向登记机关，不涉及诉讼。利害关系人（包括真实权利人）认为登记簿记载的权利有错误时，既可以经登记权利人书面同意向登记机关提出更正请求，也可以不经登记权利人同意向登记机关提供证明登记确有错误的证据。登记机关经实质审查后，应当作出是否更正登记的决定。更正登记的目的是彻底终止不动产登记权的推定效力，最终根据不动产登记簿中的记载终止第三人取得不动产登记权。异议登记的规定见于《物权法》第十九条第十二款，是在登记的权利人不同意上述更正登记的前提下，利害关系人采取的临时措施。与更正登记不同，异议登记意在中断登记的公信力，排除善意第三人的潜在利益。可以说，异议登记的最终目的还是为了更正登记。为了尽快消除权利的不确定性，《物权法》还规定，异议登记的申请人应当自异议登记之日起十五日内提起诉讼。十五日内不起诉的，异议登记无效，无效的后果是登记簿记载的内容恢复原来的公示和公信力，恢复第三人的信赖。

　　登记赔偿是指对登记管理机关因登记信息错误所应承担的损害国家赔偿经济责任的规定，见于《物权法》第二十一条中国第二款。

　　三、物权法司法解释的完善与理解

　　《物权法》的上述规定对解决因登记错误引发的纠纷发挥了重要作用。但同时也要看到，由于法律条文的表述不够严谨和深入，实践中在法律适用上也存在差异和偏差。比如《物权法》第十九条规定异议登记申请人在15日内提起诉讼，是民事诉讼还是行政诉讼？再如将不动产登记簿的推定效力绝对化，视为不动产权利归属的最终判断，导致不动产权利真正所有人的利益受损。针对上述亟待解释的问题，解释给予了积极回应。首先，《解释》第一条确立了民事诉讼的受案范围，凡因不动产权利归属以及作为不动产权利登记依据的买卖、赠与、抵押而产生的纠纷，均应在民事诉讼中予以受理。也就是说，凡因不动产物权变动基本法律制度引起的转移登记纠纷，均由当事人提起。比如不动产物权变动所依据的合同被撤销或者被确认无效，登记的名义权利人与真实权利人之间的物权归属纠纷。又如物权人处分他人不动产并已登记，导致物权人与善意第三人之间发生物权归属和变动的纠纷。但如果是登记引起的纠纷，比如登记机关不予登记，或者主管机关确认的错误登记不予纠正，此时就需要登记机关为被告提起行政诉讼。当然，为了减轻当事人的诉讼负担，本着共同解决纠纷的原则，解释也呼应了行政诉讼法的规定。涉及登记的行政诉讼，当事人申请共同解决上述与基础关系有关的民事纠纷，人民法院准许并已审理的，当事人不得再提起民事诉讼。

　　《释义》第二条阐明人民法院就上述民事诉讼中房地产登记册的推定有效性进行实质复核的原则。物权法的目的在于明确物权归属和解决纠纷，不能参照登记机关的形式审查标准。人民法院在确认财产所有权的诉讼中，如果当事人提供反证证据，证明房地产登记有误，应当裁定反证有效。对此，笔者认为，在必要时，人民法院也应当主动取证，以加强对不动产登记的理由和依据之间关系的审查，正确认定事实，依法作出裁定。例如，在共同所有权的情况下，共同所有权的基础和供资关系往往是审判的重点，如果有政策规定或内部要求，审判也需要一起考虑。

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