深圳房产买卖律师浅谈借名买房判给他人得不偿失

　　实际上，出于限购、限贷、逃避债务、避税或基于身份关系等原因，存在借名买房的情况。一些买家通过借名买房来规避购房障碍，却忽视了借名买房本身的巨大法律风险。那么，深圳房产买卖律师浅谈借名买房有哪些坑呢？

　　借名买房引发争议，夫妻分手在法庭上。

　　张先生和李女士原本是恋人。因为李女士没有资格在北京买房，她以张先生的名义买了一套房子。房子总价440多万，首付290多万元由李女士支付，余额150万元以张先生为主贷款人，银行贷款支付，房子以张先生个人名义登记。

　　双方还就此签订了协议，明确规定房屋是李女士以张先生的名义购买的。房屋首付由李女士出资，房屋贷款由李女士偿还。两年后，张先生合作将房屋转让给李女士。

　　不久之后，两人分手了。双方就房屋转让发生争议。李女士停止偿还贷款。张先生每月代表李女士偿还银行贷款。后来，李女士向法院提起合同纠纷诉讼，要求张先生配合房屋转让，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等损失。

　　在审判中，张先生辩称，他承认借名买房的事实一直在敦促李女士尽快完成转让。然而，李女士的名字已经有了两套套房，根据北京的购买限制政策，她没有资格买房。因此，由于李女士自己的原因，转让未能完成。以自己的名义登记的房屋不仅影响了购买资格，而且作为抵押贷款的主要贷款人，在李女士中断供应后，银行一直要求偿还，给其造成了巨大的心理压力。为了不影响个人信用调查，张先生只能先偿还，费用应由李女士承担。

　　在诉讼中，双方同意将房屋转让给李女士，剩余贷款由李女士偿还。在法庭辩论结束前，李女士提交了购买资格验证表，以证明她有资格在北京购买房屋。双方争议的焦点主要集中在各自的损失上。最后，法院裁定张先生与李女士合作，将房屋转让给李女士，李女士支付了张先生预付的总费用超过12.7万元。

　　宣判后，张先生在二审法官的主持下提出上诉，双方达成和解。

　　律师说法

　　借名买房，是当事人同意一方以他人名义买房，并以他人名义登记房屋，借名人实际享有房屋权益的合同关系。在司法实践中，由于避免购买资格限制、逃避债务、具体购买折扣、隐藏真实财产、减税、获得贷款或基于身份关系（如夫妻或父母、子女）等原因，购买合同纠纷较为常见。当主体合格，意味着真实，不违反国家法律和社会公共利益时，房合同有效，名人享有房屋权益。

　　在这种情况下，双方签署了协议，就借款买房的关系达成协议，并以书面形式确定了房屋的实际投资者和权利持有人。从借款人和贷款人的角度来看，这种做法值得肯定，但借款买房仍存在许多法律风险。

　　除本案外，常见风险有：

　　登记人反悔，如果投资者证据不足，无法证明双方以借名购房，很难获得房屋产权或收回购房款；房屋被征收，登记人收到征收补偿，导致纠纷；实际买方意外死亡，导致实际继承人无法继承房地产等风险。
 

　　父亲名下的房子是借名的，儿子要求所有权确认被驳回。

　　李先生和顾女士有两个儿子和一个女儿，分别是长子李佳、第二个儿子李毅和小女儿李丙。他们在生前买了两栋房子，都是以李先生的名义登记的。两位老人死后，由于财产继承协商失败，三个孩子向法院提起了法定继承纠纷。

　　在继承诉讼中，李甲提出，虽然其中一栋房子是以李先生的名义登记的，但它实际上是出资购买的，并且一直被其居住和使用。它是房屋的实际权利人。该房屋不得作为遗产分割，并根据另一起案件提起所有权确认诉讼，要求确认该房屋属于其所有权。

　　李乙和李丙不承认李甲的所述，称两套房屋均为单位分配给父亲的福利分房，购房款由父亲出资，并以父亲的名义登记，均为父母遗产。由于两套福利房面积超标，房价差额后续支付。虽然差额由李甲支付，但这并不意味着李甲已经获得了房子的所有权，房子仍然是父母的遗产。

　　经审理，法院认为，李佳声称涉案房屋是以李先生的名义出资购买的，应当证明双方同意借款购买房屋，但未提交借款购买房屋的相关证据，应当承担无法证明的法律后果。仅凭房屋投资行为不能产生对抗房地产产权登记的效力，因此拒绝了李佳的所有诉讼请求。

　　判决结束后，双方均未上诉，判决生效。

　　律师说法

　　关于房地产产权登记对房地产产权变更的效力，我国采用登记生效主义的立法规定，房地产产权的设立、变更、转让、消除，应当依法登记。依法登记后，有效；未登记，无效果，但法律另有规定的除外。只有投资事实不能对抗房地产登记的效力，也不能设立房地产产权。

　　在继承诉讼中，一方继承人经常提出以借名购买房屋的辩护，称虽然房屋以被继承人的名义登记，但实际上是由其中一方继承人出资购买的。在这种情况下，由于遗产审查的范围，继承纠纷将区分不同的情况理。

　　如果当事人的范围一致，继承案件将被吸收，遗产的范围将一起审查和处理。当事人的范围不一致的，主张借款买房的法律关系的当事人可以另行提起合同诉讼或者所有权确认诉讼，审查借款买房是否成立，明确房屋所有权。此时，继承案件只处理所有权确定的遗产。

　　深圳房产买卖律师对于借款人，除投资事实外，要求借款买方还需要证明双方之间存在借款买房协议，借款买房协议不违反国家法律、行政法规，在借款买房协议合法有效的情况下，法院可以判决房屋转让给实际权利人。在本案中，李佳未能提交借款买房法律关系的证据，因此法院驳回了其诉讼请求。

　　借名买房被查封，借名人诉请排除执行被驳回

　　2018年，李女士借弟弟李先生的名字买了一套新房子，以避免购房限购政策。该房屋由李女士出资《商品房预售合同》中买受人处的签名是李女士借李先生的名字签字并按指纹。买房后，李女士的家人实际上住在房子里，并支付了一系列日常水、电、气等费用。但该房屋仅办理预售合同备案，未办理转让登记手续。

　　2020年，法院有效判决确认李先生有义务偿还宏远公司的贷款债务，并判决李先生偿还宏远公司的款项。由于李先生未能履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，并以李先生的名义查封了上述房屋。

　　2021年，李女士提出执行异议，认为是房屋的实际权利人，法院作出裁决，驳回了李女士的异议请求。李女士拒绝接受裁决，提起执行异议诉讼，主张涉案房屋归其所有，理由是以李先生的名义购买排除强制执行。

　　经审理，法院认为，涉案房屋尚未办理房地产所有权登记，李女士根据借款购房合同关系直接申请确认权利缺乏法律依据。至于李女士是否享有足以排除强制执行的民事权益，即使李女士声称借款购房是真的，李女士和李先生也建立了借款购房合同关系，李女士只要求李先生履行名人债务，债权不应优先于宏远公司债权保护，因此驳回了李女士的所有诉讼请求。

　　判决结束后，李女士提出上诉，二审维持原判。判决生效了。

　　律师说法

　　基于借款买房合同，可以直接要求确认物权吗？深圳房产买卖律师在司法实践中，借款人以名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，一般不予支持。但是，如果符合登记条件，要求名人履行借款买房合同，办理房屋转让登记手续，可以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。

　　本案中，即便李女士主张借名买房属实，但其基于借名买房产生的也只是债权请求权，并不能产生物权变动的结果，也不足以对抗宏远公司享有的强制执行的债权，因此，其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请不能成立。