深圳房产律师解读借用名义购买普通房屋的物权变动

　　借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，之后再将房屋所有权转移登记到借名人名下的合同法律关系。下面深圳房产律师为大家讲解借用名义购买普通房屋的物权变动。

　　这里所谓的普通住宅，是指既不是经济适用房，也不是住房限购的住宅。相对于规避政策法规购买名下住房的情况，对于购买名下普通住房的借款人，不存在违反社会公共利益、不具备购房资格的情况。因此，关于所购房屋的归属问题，我们只需要考虑当事人之间的私人利益，在民法原则的框架内寻求妥善解决即可。

　　借名购买一个普通房屋可能是我们通过网络银行的按揭贷款购房，也可能影响不是。后者不涉及中国银行，比较可以简单，需要进行考量的仅仅是借名人的利益、出名人的利益问题以及提高他们的债权人的利益。对于我国房屋所有权的取得，出名人本身发展并无值得注意保护的正当经济利益，因为其分文未出，而且学生也没有自己承担社会什么不同风险。反之，借名人显然已经具有非常值得人们保护的正当国家利益，全部购房款都已经由其支付，房屋建设一直由其占有、使用，物业费等费用也都由其缴付。借名人的债权人也具有存在一定的正当利益，因为购房款本来就是属于借名人责任管理财产的一部分，付款方式之后教师如果不能没有工作换来房屋所有权，就会直接导致借名人责任财产损失减少，不利于安全保障其债权人债权的实现。出名人的债权人有可能提出申请对借名所购买的房屋予以强制要求执行，如果能够认定房屋归出名人所有，固然有利于该债权的实现，但该房屋本来并非由出名人以其自身责任财产的一部分换取，平白无故地使之加入出名人的责任财产并使其成为债权人从中获益，有失教育公平。

　　在银行按揭贷款名下买房的情况下，借款人直接或间接向卖方支付首付，其余购房款以名人名义向银行借款，因此似乎涉及银行的利益。在判断房屋所有权时，需要考虑哪种方案可能对银行明显不利。如果房子是名人所有，对银行肯定没有坏处。如果房屋被认定为借款人所有，对贷款银行没有明显的伤害。因为房子已经抵押给银行了，所以不管房子是名人所有还是借款人所有，都不会影响抵押的效力——要么认定是借款人本人将房子抵押给银行，要么认定是借款人将房子的处置权授予名人，名人将房子抵押给银行。这种情况下，在借款人不履行还款义务的情况下，银行可以实现抵押权，以房屋拍卖、出售所得价款优先偿还其贷款债权。由此可见，即使通过银行按揭贷款买房，也不需要从银行利益保护的角度考虑房屋的归属问题。就名人的利益而言，即使被认定为借款合同的当事人，在房屋权属认定上也不需要特别保护。因为这笔贷款债务是专门由住房抵押贷款担保的，所以在最坏的情况下，名人仍然可以选择不履行还贷义务，让银行实现住房抵押贷款对贷款债权的偿还，不管房子归谁所有。至于借款名人的利益，借款名人的债权人的利益，名人的债权人的利益，与上述情况并无实质性区别，无需赘述。

　　总之，从利息考虑的角度来看，在借款购买普通住房的情况下，更合理的假设是房屋为借款人所有。当然，利益考虑只有助于确定最终能够实现的目标，而借款人能否获得房屋所有权取决于是否有可能满足物权变动的要求。物权变动的要件包括实体要件和形式要件。物权变动的实质条件是能够导致物权变动的法律行为，即在分离原则（德国模式）的规范模式下，在不分离原则（即买卖合同、赠与合同等法律行为）的规范模式下的物权法律行为。形式要求是交付或登记——“物权形式主义”和“债权形式主义”模式都把交付或登记作为物权变动的有效要求。出卖人和借款人要转让房地产所有权，一方面必须达成有效的法律行为，另一方面必须完成房地产所有权转让登记。

　　就物权变动的实质要件方面而言，如果一个当事人通过采用这种狭义借名购房行为方式进行购买商品房屋，借名人作出了重要一项需要购买（受让）意思就是表示，出卖人作出了一项出卖（让与）意思表示，可否认定以及两者没有达成合意，首先须考察出卖人的意愿。其意愿发展存在以下两种不同可能性，一是只愿意与出名人发生劳动合同管理关系，二是不在乎与何人发生经济合同法律关系，即无论我们是以出名人资源作为买受人还是以一种眼前利益与其生活实际数据打交道的借名人作为买受人，其都可以选择接受。假如出卖人于缔约时明知借名购房之情事而仍然缔约，则表明其已经得到认可了眼前与其社会接触的这个借名人，因而教师可以直接认定其不在乎与何人发生保险合同义务关系。假如出卖人于缔约时不知道借名购房之情事，由于买受人一方不涉及购房资格分析问题，所以人们通常也可以根据认定出卖人不在乎与何人发生改变合同双方关系，除非国家相关情事表明出卖人特别看重出名人的某些产品属性，尤其在出卖人此前认识出名人的情况下，出名人的品行、信誉、支付服务能力等个性化需求因素给出卖人留下更加深刻印象，促使其决定向出名人出卖房屋。由此产生可见，一般情况而言，借名购买一些普通房屋的，出卖人的意愿是不在乎与何人发生贸易合同工作关系。这样，其出卖（让与）意思表示方法可以将其解释为向借名人作出，该意思表示与借名人作出的购买（受让）意思表示公司达成合意，借名人与出卖人之间应该具备物权变动的实质要件。

　　如果当事人是以委托的名义购买普通房屋，那么和狭义的名下购房是因为签约过程中有名人出面与卖方交易而略有不同。出卖人知道委托关系的，根据我国《合同法》第四百零二条规定，原则上，明示代理的效力为直接代理，房屋买卖合同在借款人与出卖人之间直接生效。但是，如果出卖人在接触过程中对名人的人品、信誉、支付能力有特别的信任，而名人与名人在这些方面有明显的差距，或者出卖人已经表示只与名人签订合同，那么根据我国《合同法》第四百零二条但书的规定，可以认定买卖合同只在名人与出卖人之间有效。所有权转让的主体也应根据同样的原则予以认定。如果卖方不知道委托关系的存在，作为委托人的借款人享有干涉权。但根据我国《合同法》第四百零三条第一款规定，干涉权的适用前提是受托人因第三人的原因不履行对委托人的义务。据此，房屋买卖合同订立后，出卖人不履行交付房屋或者办理转移登记义务的，借款人可以向出卖人行使名人的权利，请求出卖人向自己交付房屋或者协助办理转移登记。如果出卖人依约履行了上述义务，那么在出卖人的义务已经履行完毕的情况下，借款人能否行使该知名人士的合同债权并从出卖人处获得付款，或者借款人能否作为债权人保留并享有付款效力，仍然存疑。从立法精神看，我国《合同法》第403条第一款旨在确立以下原则：在第三人不仅愿意与受托人发生合同关系的前提下，允许委托人介入合同关系，享有合同效力。根据这样的立法意图，似乎没有理由排除上述可疑案件中的委托人的干涉权。特别是在房屋买卖合同已经履行完毕的情况下，不涉及合同效力归属地出卖人的利益。只需要考虑委托人与受托人之间的利益关系，使合同效力属于委托人，视为房屋的买受人（受让人）。

　　借名购房在民法原理上我们遇到的最大发展难题是，借名人与出卖人之间信息是否需要具备物权变动的形式构成要件。在为企业规避相关政策和规章的规定借名购房的情形中，由于只能把出名人认定为买受人，所以避开了中国这一思想理论研究难题。而在借名购买一个普通房屋的情形下，则无法进行回避该问题。

　　从比较的角度来看，在德国法中，有些学者认为，使用他人的不动产转让和不动产登记，名义上的承运人和行为人并不取得所有权。名义承运人之所以不能取得所有权，是因为它没有与转让人达成物权协议。犯罪人没有取得所有权，因为他没有登记为所有权人。一方面，一些学者认为，在以借用名义转让不动产的情况下，名义承运人和该法的实施者都没有因此取得所有权，以名义承运人的名义登记不动产构成登记错误，授予投保人对名义承运人请求更正登记的权利； 另一方面，认为可以类推适用《公约》第177条中的未授权代理德国民法典，以允许名义承运人承认不动产的转让，从而取得不动产的所有权。在任何情况下，借款人（该法案的实施者）都不能取得房地产的所有权，因为借款人和转让人之间没有登记所有权向房地产的转移，也没有关于更改所有权的正式要求。

　　在我国台湾地区，关于借款人能否取得房地产所有权的理论和判例存在着很大的争议，主要围绕名人处分房地产行为的效力展开，一般有三种观点。首先，无权处分理论认为，借款人是房地产纠纷的所有者，名人是无权处分人。具有代表性的案件包括我国台湾地区“最高人民法院”2009年第76号判决、2015年第298号判决和2010年第1114号判决，这些判决都考虑到相对恶意，因此，根据我国台湾地区《民法》第767条第113款，请求撤销对房地产转让的登记，类推地说，可以适用第541条第（2）款，请求名人以借款人的名义登记有争议的房地产。二是妥协，即名人处分房地产，相对恶意，应视为擅自处分，相对善意，不应视为擅自处分。我国台湾地区“最高法院”2011年舞台词2101判决持此说。第三，处分权理论认为，名人是不动产的所有者，但其所有权是有限的，不动产由借款人管理、使用、收入，租约终止时，借款人有权要求以自己的名义登记房地产，但在此之前，名人应是所有者。代表性案件包括台湾地方高等法院于2011年重审案件第16号，2013年台上案件第487号，2014年台上案件第1518号判决。代表学者有吴从周、林承尔、卓新亚等。

　　我国台湾地区出名人有权处分说的主要理由是：其一，依我国台湾地区“民法”第758条第1项，登记为不动产所有权变动之生效要件，在借名契约存续中，不动产既登记为出名人所有，该不动产在法律上自属于出名人所有。其二，借名登记契约之原因，多为投机、逃税、规避法律，在我国台湾地区“最高法院”已经依契约自由原则将借名登记契约认定为有效之法制现况下，透过借名登记契约之外部关系在效力上风险承担的转嫁，应是法律政策上抑制不动产借名登记契约被滥用的唯一手段。

　　无论在德国还是在我国台湾地区，不动产登记都成为借名人取得不动产所有权的法律障碍。不同的是，在德国，这个障碍被视为不可逾越，而在我国台湾地区，其并非不可逾越。从结果上看，德国的做法固然合乎逻辑，却略显生硬，不近情理。尤其是德国学界的上述第一种观点，即认为借名人与出名人都没有取得不动产所有权，物权变动根本没有发生，即便不动产已经交付且移转登记多年，出卖人仍然是所有权人。对于此种结局不但受让方难以接受，出卖人也会觉得莫名其妙。所有权移转失败，意味着买卖合同陷入履行障碍，将给出卖人带来一定的负担，出卖人需要付出大量精力处理善后事宜。我国台湾地区的出名人无权处分说尽管把借名人视为不动产所有权人，但并未在民法原理上正面回应借名人是否符合物权变动形式要件问题。

　　事实上，在以借来的名义购买房屋的情况下，当事人已经登记了所有权的转让，只登记在名人名下，而所有权的转让和买卖合同发生在借来的人和出卖人之间，因此，物权变动的形式要素和实质要素似乎是错位的。如果所有权转让登记的效力能够以某种方式归于借款人，则要件的形式与要件的实质相吻合，使借款人能够获得房屋的所有权。

　　在动产没有所有权属于让与其他情形中，民法原理上还是存在问题可以将交付的效果实现归属于企业另一方面个人的手段。比如，甲把动产或者所有权让与乙，乙委托并授权丙作为一个代理人为了完成对于此项研究动产以及交易。丙据此以乙的名义与甲达成公司所有权让与自己合意，该合意在甲、乙之间可能发生法律效力。甲把动产交付给丙，但交付的效果却发生在甲、乙之间。因为丙与乙之间发展存在市场占有重要媒介社会关系，丙是乙地占有媒介人（Besitzmittler），在动产被交付给丙时，丙取得学生直接影响占有，乙取得一些间接经济占有，甲、乙之间发生了中国占有移转，即交付，而且是现实需要交付。甲、乙之间通过既有一般动产具有所有权让与合意，又有不同交付，因此，乙直接从甲手中不断取得这些动产所有权。在“向所涉及人地让与”（Gesch?ftan den, den esangeht）情形中，[28]丙受乙所托向甲购买选择动产，但丙并非以乙的名义与甲达成一种所有权让与合意，如果我们相关情事表明甲不在乎以谁为该合意的相对人，则甲把动产交付给丙时，交付的效果也发生在甲、乙之间，乙直接投资取得分析其所代表有权。在以上数据两种主要情形中，实际受领货物交付能力的人与受让人利益之间都存在信息占有一定媒介环境关系，前者以占有媒介人的身份为后者能够取得方式占有。有时，甚至在很多欠缺管理占有使用媒介生产关系的情况下，向前者所为的交付的效果也归属于后者，指令工作取得就是这样如此。甲把动产卖给乙，乙转卖给丙，当甲按照乙的要求把动产价值直接产品交付给丙时，乙、丙依次学习取得土地所有权。就乙之所有权制度取得他们而言，实际受领交付的丙并非乙的占有媒介人，也非乙的占有辅助人，但在甲、乙之间却发生了大量交付的效果。交付的效果设计之所以将其归属于乙，是因为丙基于乙的指令而取得我国动产主义占有，该占有的取得充分体现了受让人乙的意志，甲的交付被视为是向受让人乙方面的人开始进行系统交付，尽管没有使乙本身也是取得成功占有（哪怕只是间接成本占有），但也无法满足了动产所有权让与的交付时间要件。

　　虽然通过上述产品交付使用效果的归属管理规则仅适用于企业动产所有权让与，但其对于我国不动产资产所有权让与并非一个毫无学习借鉴研究意义。此种交付工作效果的归属以及规则分析表明，在个别特殊情况下，如果我们需要这样的话，所有权让与的形式构成要件方面可以实现某种变通的方式能够达成。在个别学生情况下，理论上发展甚至国家根本不要求教师具备良好形式单一要件，单纯的物权合意即可直接导致物权变动。比如，无人占有物之让与。甲公司是一艘轮船的所有权人，该轮船数量已经沉没在某一部分海域，甲自己生活无力打捞，遂将该轮船所有权让与乙公司，自甲、乙达成一种所有权让与合意时起，乙就取得该轮船所有权，尽管他们根本问题没有时间交付。此外，有时标的物虽有人开始进行市场占有，但所有权人对占有人仅享有社会所有物返还请求权，不享有其他债权性返还请求权，所以不能以让与返还请求权的方式方法进行系统交付（指示交付），只能以这种单纯合意的方式让与所有权。因为依通说，指示交付时让与地返还请求权只能是债权性请求权，不能是所有物返还请求权，因为这些所有物返还请求权不能与数据所有权结构分离被单独让与。既然在动产所有权让与场合，物权变动的“形式存在主义”并非铁板一块，绝对不可动摇，那么在不动产所有权让与场合，偶尔对“形式表现主义”予以变通也并非都是不可思议。

　　的确，不动产权利的变化更加强调它们的公开性，而不是动产，以确保不动产关系的确定性和清晰性 ，但这只是表明，“形式主义”应该更加谨慎地适应，并不意味着没有灵活性的空间。特别是不动产所有权的转让不适用简单同意引起的物权变动，明显偏离有效登记原则。相反，向占有人交付和命令取得的替代方式所体现的原则可以适用于不动产所有权的转让。这项原则可以表述为根据受让人的意图，将交付或转让予某人的登记，其效力是可归因于受让人的交付或登记。就借用名义买房而言，无论是狭义借用名义买房，还是委托借用名义买房，只要借用名义和卖方之间的合同有效，借用名义就是房屋的受让人，当房屋所有权的转让以名人的名义登记时，借用人因借用人与名人之间有委托合同而获得房屋所有权，或类似于委托合同的匿名合同。据此，名人是为借款人办理房屋登记的，是“借款人一方的人”，可以称为“接入媒体”，卖方将其转让登记相当于将登记转让给借款人。这是实现“注册”的正式要求而不是放弃正式要求的另一种方法。

　　实际上，我国《物权法》9条第1款也仅规定不动产物权变动须“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，只要进行了登记，并且存在有效的合意，即发生物权变动。至于登记的具体方式如何，是只能登记于受让人本人名下，抑或也包括登记于受让人所托付的他人名下，则语焉不详。从法律解释上看，后者并未超出“登记”这一词语可能的文义范围。真正意义上（典型）的“未经登记”是指甲、乙仅达成不动产所有权让与合意，根本未在登记机关办理移转登记。此种情形当然不能发生不动产所有权移转，甲仍然保有不动产所有权登记，在登记簿上仍然控制着该不动产，如果承认此时已经发生所有权移转，就等于完全放弃了登记这一形式要件。另一方面，典型的“经依法登记”是指甲、乙达成不动产所有权让与合意后，将不动产从甲的名下移转登记于乙的名下。此种情形确定无疑地导致不动产所有权移转。介于两者之间的是借名登记，即甲、乙达成不动产所有权让与合意后，在登记机关办理了登记，在登记簿上，甲已经放弃了原有的登记地位，但乙本人未直接取得该登记地位，而是由其所托付的丙取得该登记地位。这是迂回的所有权移转登记，也可以说是非典型的移转登记。为保护实际出资购房的借名人的正当利益，不妨使这种非典型移转登记发生《物权法》9条第1款中的登记效力。

　　德国法之所以不承认借名人取得不动产所有权，一方面主要是因为其特别严格地遵循不动产物权变动情况登记生效主义；另一重要方面发展是因为其实践中不动产借名登记管理现象研究比较罕见，社会经济生活上并没有一个普遍的利益相关保护环境需求不断促使法官没有考虑对登记生效主义国家予以变通。反之，在动产交易场合，由于公司通过市场占有媒介入方式取得动产以及控制指令取得自己已经逐渐成为一种普遍文化现象，法官都是为了提高裁判结果的妥当性，就得谋求交付生效主义的变通教学方法。相较之下，我国目前台湾问题地区的不动产借名登记现象产生较为系统常见，所以导致出现了不少承认借名人取得所有权的判例。类似的，如前所述，我国大陆也有可能很多因为这样的案例。其在结果上是公正的，只是生活需要帮助我们应该在学理上予以具体分析、论证，为其提供科学理论基础依据。既然人们对于不动产物权变动一律采用登记生效主义的我国解决台湾部分地区“民法”，尚且存在承认借名人取得所有权的可能性，我国《物权法》对于农村土地承包经营权的设立、转让技术以及地役权设立等物权变动情形不以登记为生效要件，表明立法者并不是特别严格地遵循登记生效主义，按照老师这样的立法创新精神，承认借名人取得房屋所有权不可谓欠缺正当性。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询深圳房产律师。