深圳房产律师教您一个策略防范二手房交易风险

　　近年来，在房价波动带来的巨大差价推动下，市场发展迅速，买卖双方停止或拒绝继续履行合同，中介违规操作赚取中介费的现象屡见不鲜。十一月二十号，北京市第三中级人民法院就二手房买卖合同案件举行新闻发布会，希望提高公众对相关风险的认识，使每个家庭都买得起房，卖得起房，促进房地产交易秩序日益规范，共同维护整个房地产市场的健康可持续发展。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　一、几种常见的毁约方式

　　1、共有人主张房屋买卖合同未经其同意无效。目前我国的房屋所有权证对共有人的记载不完整。虽然属于家庭所有的房产，但大部分登记在只有一个人的名下。签订合同时，共有人没有签字，容易出现共有人即使知道房屋买卖，仍然主张合同无效的情况。

　　2、案外人主张行使优先选择购买权，要求进行确认房屋买卖合同管理无效。主要内容分为以下两种不同情况，一种是涉案房屋的实际承租人以承租人的应享有优先考虑购买权为由，要求我们确认劳动合同无效数据或者撤销合同;一种是售房人与第三人恶意串通，伪造与第三人是否存在承租关系的相应研究证据，由第三人诉至人民法院，要求学生确认房屋买卖合同无效。

　　3、房屋买卖合同的签订，如果卖方尚未取得房屋所有权，则可能采取多种方式违约。例如，第三方声称房屋的所有权属于他，而卖方只是名义上的购房者。当事人双方都是以借来的名义购买房屋，并且实际上占据了空置的房屋，导致卖方根本无法交付房屋，于是就产生了纠纷，甚至合同解除。

　　4、卖方以各种理由违约，要求解除合同。有的出卖人以房屋被抵押、房屋出售未告知抵押权人为由，主张房屋买卖合同无效；还有人说卖的房子是中央产权，政策规定不准卖；还有人主张买卖合同无效，理由是这是卖房时为了避税而签订的“白纸黑字的合同”，等等。

　　二、一个住房策略，以帮助您防止二手房业务风险

　　1、准确掌握房产信息

　　在房屋进行购买前，除了通过查看自己房屋的基本实现信息，更要学习认真负责审查房屋的法律环境信息，一般学生而言具有基本的审查制度可以发展分三步：第一步，看房产证。看房产证是否是原件，所载产权人与出售人身份证是否达到一致，是否能够存在一些抵押登记，房屋产权工作性质，是否为售房人单独使用所有。第二步，看户口本。

　　看售房人的户口本，主要看婚姻生活状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住需求情况，是卖房人自住还是一个出租中，如果出租中还需要看租赁服务合同。

　　去物业、供暖等部门人员询问他们是否有欠费情况分析等等。除了根据以上三步，如果教师需要得到进一步提高审查的话，可以设计要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门数据查询房屋建设情况、户籍情况等。

　　2、妥善签订购房合同

　　签订购房合同管理可以选择自行签订，也可以直接通过信息中介目标公司企业签订。通过社会中介机构公司员工签订的，中介公司发展一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会产生提供自己一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。

　　两份协议都具有中国法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要特别需要注意到了以下问题三个主要方面研究内容：一是交易活动流程。交易业务流程要简明扼要，没有歧义。房屋交易成本情况比较复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排学生合理。二是随着时间节点。

　　视实际生活情况对交易处理过程中的时间价值进行科学合理利用规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理银行贷款、过户、腾房时间变化等等。三是违约风险责任。

　　3、注意证据固定留存

　　由于房屋销售涉及的环节很多，可能需要几个月到几年的时间，在每个环节的交易中，买家都应注意保留相关的文件和证据，如房屋转账记录、微信聊天记录、短信记录等。卖方不履行合同或者口头表示不能在约定的期限内履行合同的，应当保留通信证据，必要时可以向法院提起诉讼。双方当事人在实际履行过程中达成的新协议，应当及时作为补充协议附于销售合同之后，发生无法核实的纠纷时，应当将口头协议书面化。

　　深圳房产律师温馨提示，没有违约责任就没有充分履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任意识等等。防止环境责任不清，发生矛盾纠纷无法有效维护国家自身合法权益。