和深圳房产律师一起走进这起借名购买商品房纠纷案件

　　由于是否存在借名买房的事实是审查的核心部分，而借名买房合同有效又是合理质疑不动产登记簿与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故首先需要对借名购房合同的效力问题作出分析。和深圳房产纠纷律师一起来看看下面这起案例。

　　一、基本案情

　　徐晓丽、方小军系方辉父母，方辉与胡楠系夫妻之间关系，2011年8月28日登记进行结婚，婚后与胡楠父母可以共同生活居住在中国北京市北京西城区87号房屋。徐晓丽、方小军住在一个北京市昌平区，2012年为了自己照顾这个儿媳胡楠生孩子，决定换房。2012年9月8日，由徐晓丽、方小军出资，方辉、胡楠交纳了购房支付定金，购买了公司位于西城区130号房屋。由于昌平区的房子我们不能没有马上开始出手，而徐晓丽、方小军均已达到退休，所以企业不能通过使用以及公积金个人贷款，所以使用了方辉、胡楠的名义。后卖房偿还银行贷款，请求帮助对方完成过户，但遭到社会拒绝。

　　方说，徐晓丽和方买了这套房子作为替代，但是由于昌平区还没有卖出去，他们向胡的父母借了35万元作为首付。为了使用其公积金，所以房屋登记在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母亲徐晓丽以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和税款，后来因为无法支付，他以妻子胡楠的名义将这笔钱存入了中国银行的一个账户。2012年12月16日，她的母亲徐晓丽用出售房屋的首付款偿还了胡楠父母的贷款。其余7万元用于支付押金、税费。然后她把剩下的钱从她的房子转移到她的公积金账户，认为房子应该属于徐晓丽，方晓军所有。

　　胡楠称置换买房是为了互相照顾，徐晓丽、方小军将房屋卖掉偿还借款和贷款是对子女的赠与，徐晓丽、方小军有其他住房，只是出租出去了。不存在借用方辉公积金贷款买房的情况，如果借用方辉名义买房，可以在卖掉昌平区的房屋后再买房，没有必要先向其父母借钱；且用了方辉的公积金贷款，其与方辉要买房时就无法进行公积金贷款了，因此徐晓丽、方小军说的不符合常理。现在由于自己与方辉感情出现问题，他们是为财产分割做准备。

　　2012年9月8日，方辉、胡楠（买受人）与张朋（出卖人）签订《北京市存量进行房屋信息买卖双方合同（经纪业务成交版）》一份，约定：出售人向买受人可以出售北京市西城区130号房屋，成交价为100万元，房屋设计家具、家电、装饰工程装修及配套基础设施等作价20万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付企业定金5万元，买受人向公积金制度管理研究中心拟贷款项目金额为80万元；自合同以及签订之日起120日内双方向发展房屋权属登记相关部门提出申请银行办理建设房屋权属风险转移人口登记工作手续。

　　2012年10月24日，北京西城区130号房登记为方晖和湖南共有。

　　2013年1月，方辉申请一次性还清争议房屋贷款本息80万元。同年1月28日，北京市住房贷款担保中心出具《还贷确认函》，确认方慧已还清争议房屋的贷款本息。

　　一审法院判决：驳回徐晓丽、方小军的诉讼服务请求。

　　二审判决： 驳回上诉及维持原判。

　　二、律师点评

　　本案的争议焦点在于徐晓丽、方小军的出资行为是否构成借名买房的事实并进而确定所有权的归属。由于借名买房涉及相当复杂的利益博弈，游离在合法与非法的罅隙之间，往往受到公序良俗的严格规制，故如何在法律规定许可的范围内恰当地平衡各方的关系，是司法审判面临的很大困惑。通常，法院需要审查的主要是以下几点内容。

　　1.所有权属于投资关系的边界

　　诉讼中，当事人以自己是实际出资人、购房属于名下购房关系为由要求变更登记的房屋买卖合同纠纷，实质上是围绕所有权的确认和归属展开的。根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，结合《物权法》的公示公信原则，可以知道，不动产物权的变更一般必须依法登记，不动产登记簿是不动产权属和内容的依据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。可见，不动产登记簿和不动产权属证书上登记的主体是不动产权利的权利人，除非有证据证明登记有误或者双方之间存在合法有效的法律关系，如本案所涉及的名下购房的合同关系。

　　显然，这不同于纯粹的投资关系。货币作为一种货物，占有是实现所有权的转让，一方当事人将货币交付给另一方当事人，如果没有其他特别协议或法律规定，货币的所有权立即丧失，并在双方之间形成新的法律关系。借贷关系属于人与相对权利的关系。债权人不能要求对方以后使用货币获得的财产形式。因此，在审理本案及类似案件时，有必要审查是否存在以他人名义购买房屋的贷款这一核心部分，并区分实际出资可能造成的贷款与所有权的关系，不能因为一方当事人是实际出资人而轻率地确定其为所有权人。

　　2.借名买房对于合同的效力

　　由于企业是否可以存在借名买房的事实是审查的核心组成部分，而借名买房合同进行有效管理又是通过合理质疑不动产登记簿与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故首先需要对借名购房合同的效力社会问题研究做出具体分析。

　　合同法奉行合同进行自由发展原则。借名买房合同管理实施上是一种社会存在借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同法律关系。尽管《合同法》没有一个明确企业规定通过这种技术合同类型，但这并不重要影响该法的适用，只是我们作为无名合同，应当适用合同法总则并参照类似有名合同的相关政策规定。

　　根据购房的性质，可以分为两种类型的贷款购房合同。一是以借贷的名义购买政策性住房，包括社会福利住房限购、双限购等保障性低收入住房困难的家庭住房。政策性住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的一种政策性住房。假借他人购房，是为了规避对购房资格的限制，违背国家保障中低收入家庭生活权等一定人权的政策，损害广大有购房资格的人的利益，违背社会公共利益，因此，假借他人购房的合同应视为无效社会福利住房。借款人要求确认房屋所有权或者要求登记人以双方协议的名义登记房屋所有权的，不予支持。然而，以贷款名义购买社会福利住房的原始购买合约是在2008年4月11日（包括）前签订的，如果购买房屋的合约各方同意在上市交易的期限届满后，或在原讼法庭辩论结束前，该房屋已符合上市交易的条件，借用该房屋的名义购买合约是有效的。

　　另一类是借名购买一个普通商品房，多数是为了规避限购、信贷管理政策。规避限购、信贷发展政策方面并没有侵犯公共经济利益。如规避限购政策，借名买房的行为问题没有自己造成购房数量已经超过国家调控的总量，没有侵犯中国社会主义公共安全利益。如规避信贷相关政策，借名购房办贷规避银行个人信贷政策的行为，规避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而银行工作并不能够代表我们国家之间或者通过社会环境公共文化利益。因此，借名购买商品房的行为未侵犯社会提供公共利益，在符合设计一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买普通商品房的合同认定为一种有效。本文“借名买房”所指的也正是因为这类借名购买普通商品房的合同。

　　3.具体确定贷款名称与购买房屋之间的关系

　　认定借名买房的最大经济困难问题在于，当事人往往在具体的交易发展过程中我们并没有真正形成一个书面而明确的借名买房合同。根据《最高国家人民法院进行关于我国民事法律诉讼证据的若干相关规定》第五条第一款“在合同管理纠纷案件中，主张合同没有关系可以成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，依据借名买房关系基本要求以及房屋过户的一方当事人，承担着证明双方信息之间是否存在借名买房合同的举证责任。而事后发生矛盾纠纷显然举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即便他们能够充分证明中国实际出资，也仅能让法院确信借贷市场关系而非借名买房关系。

　　对此，《北京市高级人民法院关于审理住房合同纠纷适用拖放法律问题的指导意见（审理）》第15条作了详细规定。根据本文，在处理此类纠纷过程中，确定是否存在贷款购房合同关系的证据主要有以下三个方面： 第一，借款人与登记人之间的贷款，如双方签订的书面合同； 第二，贷款名人购房确实存在资本出资关系，如银行转账证明或贷款名人出具的收据证明；第三，贷款名人实际享有的住房权利，如贷款名人参与购房手续，如果双方没有书面协议，可以根据查明的事实全面确定。

　　具体到本案，虽然许小莉、方小军提供了一些证据，但基本上与实际投资相关。他们没有提供实名登记的书面合同，也没有提供实际享有房屋权益的证据。事实上，从一审查明的事实来看，方辉、胡楠是参与整个购房程序的购房合同经办人和当事人，也是实际的房屋装修人和住户。因此，许小莉、方小军提供的证据不足以证明双方当事人之间存在购买名下房屋并进行登记的约定。本案中，法院判决许小莉、方小军承担举证不能的后果，驳回其要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，并指出争议房屋的出资问题可以另行解决，于法有据，合理合法。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向深圳房产纠纷律师说明情况，解决您的实际问题。