房子预告登记后所有权变更吗？深圳房产律师为您解答

　　福建省福州市中级人民法院经二审审理，认为本案所涉及的商品房因买受人不愿申请商品房按揭登记，已预先登记商品房按揭，符合产权登记条件，商品房处分权通知登记可以行使优先受偿权。分析如下。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　根据《物权法》第二十条第一款规定：买卖房屋或者其他不动产，当事人签订物权协议。为保证将来物权的实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。

　　可见，预告登记制度旨在保障未来物权的实现，预告登记的权利人在不动产物权登记的条件满足时，有权主张不动产的优先登记，可以排他地对抗他人对不动产的处分。因此，预告登记是一种债权保全措施，具有排除他人处分标的物的物权效力。因为预告登记不是正式的物权登记，仅办理预购商品房抵押权预告登记时，抵押权不根据登记而成立。

　　商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。

　　开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。

　　因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。

　　本案中，案涉恒宇国际2号楼18层03商务办公房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人周某怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人周某负有协助办理抵押登记的义务，恒宇房地产公司应督促其办理。二审法院确定被告周某应在30日内协助办理案涉房产抵押登记。

　　购房人周某若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故二审法院无法径行判决由债权人建行城北支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。

　　理由如下：其一，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，周某虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于周某财产，客观上应作为周某责任财产进行处置。

　　其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。

　　其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。

　　深圳房产律师认为，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。