深圳房产律师来讲讲因购房人导致抵押借款无法实现怎么办

　　赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条关于买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建行城北支行有权处分购房人周某于商品房买卖合同项下的合同权利，而周某取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建行城北支行有权处置案涉商品房。

　　综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。

　　故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，二审法院依法确认债权人建行城北支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

　　因建行城北支行与保证人恒宇房地产企业公司进行约定的保证工作期间为“合同可以保证相关条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利能力证书、抵押登记研究证明数据文件正本及其他权利证书交由建行城北支行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立不同情况下，恒宇房地产上市公司的保证会计期间不断延续。

　　根据我国担保法第三十一条就是关于“保证人承担重要保证社会责任后，有权向债务人追偿”，以及国家最高发展人民对于法院《关于经济适用担保法若干重大问题的解释》第42条关于人民需要法院判决保证人承担一定保证安全责任人员或者其他赔偿法律责任的，应当在判决书主文中我们明确提出保证人享有担保法第三十一条符合规定的权利。

　　判决书中未予明确追偿权的，保证人只能自己按照风险承担相应责任的事实，另行提起行政诉讼的规定，保证人恒宇房地产有限公司在承担质量保证产品责任后，有权向债务人周某、高某追偿。

　　在追偿过程中，若债权人建行城北支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先选择用于偿还恒宇房地产开发公司资金垫付之款项及按银行不良贷款政策利率计算所产生的利息，仍有余款的，应退还周某、高某。

　　综上所述，二审法院：维持原审的一审判决，二审判决。第一审判决第三项应当撤销。周先生及高先生须于本判决生效日期起计三十日内，协助建行城北分行办理恒宇国际2号大厦18楼商业写字楼的按揭注册手续，恒宇房地产公司应敦促周先生及配合其按揭注册手续，并于Hengyu 房地产公司担保责任终止当日完成按揭注册手续。

　　该物业抵押登记完毕后，或者周、高尚未完成抵押登记的，建行 J HOKU分行有权使用该物业拍卖或者出售所得收益的，原审判决第一款确定的主债权优先偿还。

　　深圳房产律师了解到，中国建设银行 J北区支行在优先清偿上述房地产拍卖或出售所得款项后仍有余额的，应优先清偿恒宇房地产公司因承担担保责任而预支的款项和相应的利息（自中国人民银行同期预支款项支付之日起计算）; 有余额的，退还周、高。恒宇房地产公司有权继续代表担保人向周、高追回本金和利息的不足部分。