商品房抵押贷款银行是否有优先受偿权？深圳房产律师来回答

　　预售商品房抵押贷款中，买受人向银行贷款，开发商提供阶段性担保（从保证期间至抵押权设立），买受人将其已购买的期房抵押给银行，并办理抵押权预告登记。在商品房具备物权登记条件，但购房人拒绝协助办理的情况下，银行能否行使商品房优先受偿权，在实践中存在争议。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　本案中，首先认定预告登记不产生设立抵押的后果，故判决购房人协助办理抵押登记，开发商督促配合。买受人拒绝协助办理抵押登记，导致登记无法完成的，为维护交易安全和合同稳定，依照《物权法》第二十八条的规定，抵押财产的处置价款优先受偿。

　　债权人优先偿还处置资金后有盈余的，应当优先清偿提供阶段性担保的开发商垫付的本息，再将盈余返还给购房人。本案实现了银行、开发商和购房者利益的平衡保护，解决了实践中的纠纷。详情如下：

　　1、债权人对商品房有优先受偿权。裁判的主要理由如下：

　　（1）将抵押预告信息登记管理视为企业抵押登记，认定抵押权可以设立。多数社会支持公司债权人享有优先权案件的裁判理由我们都是将抵押预告登记工作视为抵押登记，认为对于抵押权已设立，故认定债权人对商品房享有优先权。

　　（2）抵押通知登记本质上属于在建工程抵押登记，因此设定了抵押权，债权人对商品房享有优先权。认为： “房屋可以按揭建造，不限制按揭登记的形式。”、因此，只要当事人向抵押登记机关登记，无论抵押是提前登记还是正式登记，其抵押权都将得到有效确立。债务人不能清偿到期债务时，债权人享有优先受偿权。

　　（3）债权人没有将预告登记转为正式登记的过错，因此享有优先受偿权。按照这种观点，涉案房地产抵押虽然只办理了抵押权预告登记，不直接产生设定物权的效力，但银行对预告登记不能转为正式抵押登记并无过错。一审二审判决赋予抵押权人对抵押物的优先受偿权并无不妥。"

　　2、有条件地判定债权人享有优先受偿权。该观点认为，债权人有权要求买受人履行合同义务，及时通过正式的抵押登记程序，债权人在抵押权设定后实现抵押权。法院可以责令购买人在合理期限内办理房地产抵押登记手续。抵押权设定后，债权人有权行使优先受偿权。

　　3、债权人对商品房没有优先受偿权。主要原因是预告登记制度旨在保障未来物权的实现，预告登记的权利人在不动产物权登记条件满足的情况下，有权对争议不动产主张权利，可以排他地对抗他人对不动产的处分。

　　因此，预告登记是一种债权保全措施，具有排除他人处分标的物的物权效力。基于抵押权预告登记不是正式的抵押登记，抵押权尚未成立，债权人主张行使抵押物优先受偿权尚不具备资格。

　　该观点认为在预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房进行了登记，但预登记并未使银行取得现实的抵押权，而是在房屋竣工交付借款人后，银行在该房屋上设定抵押权的一种事先专属保全。房屋竣工后的产权未登记在借款人名下的，不能办理抵押设立登记，银行不能对预售商品房行使抵押权。上海和福建的大多数法院在类似案件中都持这种观点。

　　根据物权法的规定，不动产抵押权依登记而设立。故本案首先考虑的是责令相关当事人办理抵押登记手续，以推动抵押权依登记而设立。即本案裁判理由指出，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。

　　深圳房产律师认为，在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。二审法院确定购房人应在30日内协助办理案涉房产抵押登记，开发商应督促其办理。该判决明确了不动产抵押权必须以登记设立，预告登记不产生抵押权设立的法律后果。