深圳房产诉讼律师解读商品房销售合同纠纷案案例

　　深圳房产诉讼律师：商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。

　　商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：

　　1房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；

　　2预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；

　　3预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；

　　4在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。

　　原告黄某诉称：2012年8月15日，原告出售房屋，原本早就该过5年的房屋，由于被告原因逾期办理产权证而未过5年，因此多交了50850元的营业税，这是由于被告原因给原告带来的损失，故起诉，请求判令：

　　1、被告返还原告垫付的维修基金4754元及违约金520元；2、赔偿原告出售房屋时，因契税发票未过5年导致的相关税费损失50850元；3、诉讼费用由被告承担。

　　被告天津某房地产发展有限公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。原告主张赔偿损失不合理，逾期办理产权证的违约金已经支付完毕，原告2012年8月15日卖房是原告自己选择的时间，多负担的税费应该由自己承担。原告可以选择不卖房或者晚一些再卖，选择何时卖房是原告自己的权利，后果应由原告承担，由被告承担违背公平原则。

　　法院经审理查明：原告黄某与被告天津某房地产发展有限公司于2005年11月6日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由原告购买坐落于天津市某区围堤道东段北侧中豪世纪花园某室房屋，建筑面积50.11平方米，总价款314223元；被告于2006年6月30日前将商品房交付原告；商品房竣工验收合格后，被告须在90日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，被告应在180日内，及时协助原告办结房屋所有权转移登记，被告未按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期限内协助原告办结房屋所有权转移登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金。合同订立后，原告向被告支付购房款316982.09元，被告亦按时向原告交付房屋。由于被告自身原因，未能如期缴纳其应当缴纳的维修基金，导致原告不能如期办理缴纳契税、房屋所有权转移登记等手续。原告与被告经协商于2011年9月27日达成协议，约定：被告应当缴纳的维修基金4754元由原告先行垫付，被告于2012年3月31日前将上述费用给付原告，若逾期付款按当时银行贷款利率给付原告违约金。签订协议后，原告于2011年9月29日为被告垫付了维修基金4754元，并于同日办理缴纳契税、房屋所有权转移登记等手续。2012年8月15日，原告将涉诉房屋以900000元价格转卖他人，缴纳房屋成交价格5.65%的一般营业税50850元。

　　另查，天津市自2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人购买住房以取得的住房产权证或者契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。

　　裁判结果

　　天津市某区人民法院于2013年12月6 日作出（2013）西民一初字第1386号民事判决：一、被告于本判决生效后十五日内，返还原告垫付的中豪世纪花园某室房屋的维修基金4754元，并支付自2012年3月31日至2013年10月14日的违约金439.47元；二、被告于本判决生效后十五日内赔偿原告税费损失17909.49元；三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依诚实信用原则全面履行合同。被告作为开发商，除负有按合同约定向原告交付房屋的义务外，还应当及时向房屋行政管理部门缴纳其应当承担的相关费用，以便购房人办理缴纳契税、房屋所有权转移登记等手续。本案的争议焦点在于，被告是否应当赔偿原告的税费损失问题。而要解决这一问题，则应在准确把握房地产调控政策的基础上，根据合同法的有关规定，正确适用可预见规则加以分析判断。

　　一、违约金和损失赔偿可以并用。我国法律规定的承担违约责任的方式主要有要求违约方继续履行、采取补救措施、停止违约行为、损失赔偿、支付违约金或者适用定金等。其中合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定，有时可能兼具一定的惩罚功能，当因违约造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时，违约金和损失赔偿可以考虑并用。本案中，被告天津信裕房地产发展有限公司虽已经按照合同约定的商品房价款的0.1%向原告黄某支付了逾期办理产权证的违约金。但因被告违约给原告造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金314.22元，故被告除支付违约金以外，还应当对原告所受损失进行赔偿。

　　二、认定违约损失赔偿额时，应正确适用可预见规则，从预见主体、预见时间、预见内容、预见标准等方面加以综合考量。原告主张被告赔偿的税费损失是否属于法律规定的赔偿损失的范围，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，结合可预见规则予以认定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

　　第一，预见主体。是合同当事人中，谁应当预见的问题。我国合同法明确规定可预见的主体应当为违反合同一方。在本案中，对于因被告未及时缴纳维修基金导致原告无法如期缴纳契税的事实，原、被告均不持异议，被告的行为已构成违约，被告对此亦表示认可，故可预见的主体应为被告天津信裕房地产发展有限公司。

　　第二，预见时间。我国合同法以合同订立时作为判定违约方能否预见的时间点。本案中，原、被告于2005年11月6日签订房屋买卖合同，则应以该时间作为判断被告就原告税费损失能否预见的时间点。

　　第三，预见内容。是指因自己违约可能给对方造成的损失大致范围，通常这种可以预见到的损失只是一种大概类型、大致范围，是一种可能性，而不必是违约的当然确定结果或是准确的损失数额。本案中，值得考虑的违约方被告天津信裕房地产发展有限公司于2005年11月6日签订房屋买卖合同时能否预见的内容主要有二：1、被告是否能够预见原告何时卖房；2、被告能否预见被告违约可能给原告造成的税费损失。

　　首先，被告抗辩原告卖房时间是原告的自己选择，原告可以选择不卖房或晚一些再卖，此时卖房多承担的税费应由自己承担的理由不能成立。原因在于，原、被告之间订立的房屋买卖合同，是以转移房屋所有权为内容的债权合同。而所有权的权能中包括处分权能，在原告取得房屋所有权后，即享有对房屋依法自由处置的权利，对此被告理应预见。如因被告的违约行为而使原告的所有权处分权能受到额外的负担，那么相当于由守约方承担对方违约的不利后果，无疑违背公平原则。

　　其次，原、被告签订房屋买卖合同时，根据国家税务总局等七部委在2005年5月出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》的规定，是对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。而实际损失发生时，根据建设部等九部委于2006年5月出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的有关规定，是对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。尽管不同时间的政策内容在期限上有一定的差别，但从类型的角度上看，均属对个人购买住房未满一定期限转让则征收营业税的政策规定。故违约方天津信裕房地产发展有限公司应当能够预见到因其自身违约行为可能给守约方造成税费损失的类型以及损失的大致范围。