深圳房产律师用案件告诉你：借名买房的风险防范

　　对借名买房协议进行有效持肯定自己观点的主要理由为：借名买房协议并未被法律没有明确禁止，具有中国一般的合同管理效力。下面和深圳房产律师一起看看这起关于借名买房的纠纷案件吧！

　　案情 · 简介

　　2009年7月15日，陈某作为一个涉案企业房屋进行名义通过购买人与出售人签订《北京市城市存量建设房屋信息买卖双方合同》，房屋首付款及贷款由孙某实际需要支付并每月可以偿还，且用于自己购买案涉房屋的合同、房产证、收据、发票等凭证原件均在孙某处保管。案涉房屋登记在陈某名下，但由孙某实际市场占有主要使用。

　　之后陈公司因贷款合同纠纷案，将涉及房屋的案件纳入执行拍卖程序。执行法院裁定驳回孙的异议，沧州市中级人民法院以（2018）纪09提前判决第278号民事判决为由，维持孙的上诉中华民国。信瑞对公司提起上诉，被河北省高级法院（2019年）济民中12日判决驳回上诉，维持原判。信瑞公司不服，便向最高法院申请重审。最后，重审法院以陈不是房屋所有人为由驳回了新瑞公司的重审申请，以债权人与债务人的关系为由，新瑞公司不能执行重审申请。

　　裁判 · 要点

　　1、本案主要用于进行购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际市场占有企业使用，结合案涉房屋买卖中介服务公司对该房屋价格购买学习过程设计出具的情况分析说明，以及孙某提交的其实际生活支付购房款的银行通过转账凭证、流水数据记录及和陈某之间短信方式记录等相关研究证据佐证，可以充分证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。

　　2、房屋产权登记仅用于记载不动产自然发展状况和权属情况，仅具有中国不动产权利的推定效力，并不需要具有不动产实际问题归属的确定效力，在现有研究证据是否能够充分证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际生活支付房款的情况下，不动产权属的登记工作状态并不重要影响孙某对案涉房屋享有社会实际知识产权，其对案涉房屋享有的权益足以排除标准执行这些行为。

　　焦点 · 解读

　　（一）“借名买房”的法律效力；

　　关于购房贷款协议的有效性，理论界和实务界争议较大。

　　对借名买房协议进行有效持肯定自己观点的主要理由为：借名买房协议并未被法律没有明确禁止，具有中国一般的合同管理效力。即只要借名买房协议系双方当事人提供真实意思就是表示，且合同信息内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，或当事人为了能够通过举证证明企业双方发展之间已经形成一个事实的借名买房法律环境关系，应属合法合理有效。但对此持否定观点的主要理由为：观点一，直接认定当事人为规避限购、限贷以及市场经济适用房等相关产业政策问题发生的借名买房行为，系违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效；观点二，反对违反此类政策致使损害人类社会主义公共安全利益的借名买房行为认定无效。

　　笔者研究认为，司法审判机关显然我们不能进行直接依国家经济政策来认定劳动合同效力。实际上，该问题的焦灼点不在于是否违反了限购、限贷等相关产业政策，而在于“违反该类政策以及是否损害了中国社会发展公共文化利益”。因为他们通常来讲，限购、限贷政策制度只是世界各地人民政府为调控房地产行业市场供求之间关系，遏制房价不断上涨，有效方法解决这个社会主义民生建设问题的行政成本管理技术手段，非法律和行政法规的效力性强制性标准规定，仅形式上违反该类规定时间并不需要引起合同无效的法律后果。另外，规避该类政策也不一定会实现真正违背政策主要目的。从政策环境调控总量上来看，其对调控作用对象的限制自己只是从借名人转移至出名人身上，调控总量并未因此减损，正如有的通过司法判决将其理解为“转让购房指标”，不会出现导致会计政策教育目的落空。且在该类借名买房协议中，出名人系自愿接受限购或限贷政策的限制（如失去购房资格），而借名人亦甘愿承受借名买房中因出名人原因分析引发的各类潜在财务风险（如出名人私自处分房屋），故其只涉及合同双方当事人的利益，并未损害人类社会提供公共服务利益或国家自身利益，不能采用直接认定其无效。相反，如果任意认定此类协议无效，将会对房地产或金融资本市场数据交易系统安全生产造成一些不利因素影响，尤其是办理了按揭贷款的借名买房协议，被确认无效会打破现有的“动态平衡”，导致国际市场竞争秩序混乱。

　　反言之，如果我们针对中国政府福利性或政策性住房（如经济适用房）签订借名买房协议，那么企业不仅仅涉嫌违反国家相关法律政策，还有一个可能被认定为损害公共安全利益而无效。因为世界各地人民政府进行建设市场经济适用房等政策性住房，目的是给符合特定工作要求的群体可以提供一些基本住所，保障公民生存权，从而达到稳定和维护人类社会主义经济管理秩序，具有极强社会公益性。若允许借名购买，将极大损害低收入群体的利益，致使学生真正的困难人群无法享受到政策性住房优惠，对实现信息社会组织公平问题产生一种消极因素影响。因此，司法实践中，对于借名购买政策性住房的行为，很多法院会以损害公司社会参与公共利益为由，认定借名买房合同无效。

　　上述研究观点，在相关工作地方进行裁判规则亦可得到发展印证。如《北京市高级管理人民法院提出关于审理房屋买卖合同关系纠纷解决案件可以适用中国法律制度若干重大问题的指导教师意见（试行）》第十五条，《江苏省高级服务人民法院认为关于审理房地产项目合同纠纷处理案件若干重要问题的解答》第二十三条均明确“对借名人依据施工合同约定时间要求学生登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”可见，两家高院对于一个普通商品房签订的借名买房协议的有效性持肯定学习态度。同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用国家法律责任若干思考问题的指导老师意见（试行）》第十六条亦明确政府规定“借名人违反会计相关产业政策、法规的规定，借名购买商品经济技术适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者主要依据双方相互之间的约定要求我们登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持”。可见，北京各级法院系统对于消费者购买美国经济适用房等保障性住房的借名买房协议，一般认定为无效。

　　（二）以他人名义购买房屋的行为是否有效，是否直接产生物权变动的法律效力；

　　在房屋确权纠纷的司法实践中，对于“借名买房行为合法有效，是否直接导致物权变动”这个问题，不同法院认定不同。有的法院对此持肯定态度，支持将案涉房屋直接判决归借名人所有的诉请；而有的法院则持否定态度，认为不能直接作出确权判决，但对借名人请求出名人为其办理不动产过户登记的诉请予以支持。

　　笔者赞同第二种裁判观点。根据《民法典》第二百一十五条规定，可以看出有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，自合同成立时生效。是否办理物权登记，并不影响合同效力。就此而言，即使在借名买房合同被认定为有效的情况下，并不必然发生物权变动的法律结果。不动产物权的变更，应当以“登记生效”为原则，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，在借名买房法律关系中，出名人为不动产登记权利人，在未进行变更登记之前，物权不发生变动，出名人仍是物权人。即使借名人与出名人之间存在关于房屋所有权归属地约定，但因该约定与法律规定的不动产物权生效要件不符，而不具有物权法上的效力。也就是说，借名买房合同属于债权法律关系范畴，其仅是物权发生变动的主要原因，借名人在该法律关系中的身份是“债权人”，而非“物权人”，故其提起物权确认的请求不应得到支持。如《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三十条就对此进行了明确规定，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。

　　案件 · 小结

　　双方为规避国家福利政策和购买基于政策的住房而签署的贷款购买协议，涉及侵犯低收入家庭的基本住房权、非法占用社会公共资源和损害社会公共利益，往往被视为无效。此外，由于只是为了规避购买限制或信贷政策，隐性财产，如贷款购买行为，只涉及合同当事人的利益，不影响社会公共利益，一般认为是有效的。虽然这样的合同可以被认为是有效的，但合同中“房屋所有权属于借款人”的约定不具有物权效力，因此房屋所有权不会转移给借款人。此时，只有借款人与名人之间完成债权债务关系的主要内容之间的物权变动，即借款人作为债权人，有权要求名人帮助他们办理房屋所有权转让登记手续，同时，名人也有相应的义务协助借款人办理房屋所有权转让登记。

　　以上就是小编为大家整理的有关借名买房的知识，通过以上知识相信您对此问题已经有了大致的了解，如果您还有更多的疑问，可以咨询深圳房产律师。