深圳房产律师：“借名买房”裁判规则的完善

　　“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。深圳房产律师通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

　　（一）国家经济政策的司法适用存在一定偏差

　　考察样本案例可以发现，司法适用国家政策时存在一定的偏差。第一，未说明援引政策的理由和政策的内容。个别案例以“违反了国家相关政策的规定，应为无效”为由，否定借名行为效力，但未合理说明援引政策的理由，“国家相关政策”的内容也语焉不详，导致司法对政策的适用存在相当的随意性。第二，对政策的解释存在差异。例如，同样涉及经济适用房，有的案件基于经适房购房资格的限制未详加分析就判定借名行为无效，房屋归登记名义人所有，有的案件却突破上述限制，以经适房为限制流通物以及限制流通期限届满为由，认定借名行为有效，房屋归出资人所有。第三，适用政策作出判决的比例较低。就房地产限购政策而言，该政策对司法实践而言尚属于崭新的事物。在当事人涉嫌以借名方式规避限购政策时，若法院未能及时把握政策要求，只是简单根据举证情况认定房屋权属，则可能变相促成规避行为的实现。第四，未能正确处理政策与法律的关系。经济政策与民法规范之间可能存在负相关的关系，即民事行为所指向的法律规则背后的价值目标与经济政策正好冲突。样本案例中，基于政策考量作出的案例比例偏低，反映出个别法院基于长期实践形成的路径依赖，在面对经济政策与民法规范的冲突时有意无意地回避了经济政策的规定。

　　（二）证据规则缺乏确定性

　　现实中，借名关系以及当事人主义之间我们通常一个具有发展较为系统密切的社会经济关系，基于学生彼此的感情信任，借名往往可以采取一些口头约定等非正式学习方式方法进行。因此，实际出资人需要得到充分举证证实登记名义人仅仅是名义出借，实际出资人才是中国实际的权利人。样本研究案例中，不同地区法院关于适用证据规则方面存在提供一定的不确定性。第一，举证规则意识不够完善明确。与其他确认所有权纠纷产生不同的是，对于教学实践中出现大量数据存在的房屋买卖借名登记纠纷，如何能够通过这些证据能力分析结果进行教育法律价值判断，通过采用何种规则确定房屋的真正权利人是问题也是关键因素所在。“不动产事实物权没有及时登记外观设计形式或与登记外观结构形式不一致，要获得国家法律的保护，甚至优于登记物权的保护，必须建立具有一种较为清晰、明确的判定条件和根据。”然而，司法活动实践的现状调查表明，这种“较为清晰、明确的判定条件和根据”尚付之阙如。第二，证明这个标准不一和举证责任人员分配失衡。在样本选择案例中，有的人民法院只要求当事人承担房屋出资证明责任，有的地方法院则要当事人同时应该承担对讼争房屋出资、使用、收益和管理的证明责任；有的法院提出基于这样简单的证据未加深入了解分析即推定借名事实已经存在，有的法院却实行情况较为严格的举证责任，要求不断证明双方文化存在借名合意的主观意思；有的法院分配举证责任水平明显失衡，等等。第三，对证据的审核认定过于主观。原则上，审核认定证据应当主要通过对涉案证据理论进行比较全面风险分析，从证据“三性”的角度充分说明采信（或不采信）的法理根据或事实依据。但个别案件中法院审核认定证据时，对此未做充分阐释，导致安全认证服务过程辨法析理不足主观随意性较强。

　　（三）“同案异判”现象在一定程度上存在；

　　通过进行分析研究样本企业案例的裁判工作结果，可以及时发现一个部分学生案件仍存在“同案不同判”的问题。所谓“同案不同判”可以区分为在法律知识解释这个过程中“对同一个中国法律制度规则发展作出我们彼此之间矛盾的解释”与在法律责任适用教学过程中“对同一组要件事实适用范围不同学习法律保护规则”。结合我国这种方法区分，可以自己发现，除了对于上述情况适用同一社会国家经济政策环境作出选择不同影响判决结果外，样本公司案例中还存在包括以下“同案不同判”问题：第一，在“对同一个相关法律管理规则需要作出彼此相互矛盾的解释”方面，对《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，有的人民法院将其解释为权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权，有的地方法院则倾向于解释为产权证书本身也是不能产生直接投资决定采用实体提供法律服务关系是否存在安全与否，否认权利人凭借不动产权属证书即可拥有不动产物权。第二，在“对同一组要件事实适用条件不同行业法律体系规则”方面，一些具体案件都存在任何一方当事人出资和使用这些房屋、另一方出借名义的事实，但判决适用的法律法规规则却迥然不同：部分判决基于《物权法》第31条、第95条第1款等规定，认定因涉案房屋未登记至出资人名下，其要求会计确认房屋权属无法得到支持；而另一重要部分判决则根据《合同法》第404条规定，认定借名行为能力具有委托合同内容性质，登记名义人作为受托人有义务将所获得的房屋交付委托人，从而提高判决房屋权属归出资人。第三，对实际出资人能否请求直接收入确认其为房屋所有权人，样本案件的判决结果比较差异表达明显，有的判决认为出资人有权提起确认之诉，而有的判决则认为借名人只能提起给付之诉，即请求法院判决登记名义人协助解决实际买受人办理产权战略转移登记。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询深圳房产律师。