卖方违约拒卖房屋法院能否判继续履行？深圳房产律师来回答

　　本案主要揭示了不诚信的售房夫妻，一方以不知情为由请求确认合同无效被驳，并被判令承担违约责任。本案当事人主要包括买方张某、卖方杨某(其妻王某)和某房地产经纪公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某及居间方某房地产经纪公司签订《北京市存量房买卖合同》。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　合同签订后，杨在合同上签了补充签名。根据合同约定，张购买了位于密云区云秀花园牡丹园的XX房屋一套，总房款为92万元。签这个合同的时候，他交了首付1万，首付60万，拟贷款32万。首付款于2015年11月16日支付，杨于2015年10月20日前办理了抵押注销手续。

　　合同还约定，如果杨拒绝履行合同或将房屋出售给他人，要求杨承担违约责任并赔偿其他损失。违约责任为总房款的20%，他方有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订当天，张某按合同约定向王某支付定金10000元，王某为张某开具了定金收据。

　　此外，杨某、张某与某房地产经纪公司签订的居间服务合同约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因(包括但不限于杨某故意或无意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人认为合同签订人无权代理等)导致房屋不能在规定期限内过户的，)，房产中介公司收取的居间服务费不予退还，直接返还给杨。后来，张某将中介服务费13000元交给了一家房产中介公司。

　　同年11月初，张某从某地产中介服务公司分析得知杨某提出企业终止劳动合同。中介目标公司管理工作进行人员作证称，其亦证实杨某在合同以及签订后半个月左右我们提出不卖房了，存在一些违约问题行为。

　　杨某提出自己提出主要是因为张某未向其支付定金1万元，构成一个违约，故其可以通过解除保险合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确学生表示非常不同意他们继续积极履行经济合同;同时，杨某未申请人民法院对合同内容约定违约金予以酌减。

　　双方均认可，因密云区房价不断上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认销售合同关系无效纠纷为由，向原审法院起诉条件要求会计确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋信息买卖交易合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。

　　上述判决方式已经开始发生相关法律法规效力。张某起诉至原审法院系统要求杨某支付违约金184 000元，居间服务费13 000元。一审法院应当按照施工合同的约定判令杨某支付违约金184 000元，赔偿居间服务费13 000元。杨某不服提出解决上诉，二审法院必须予以维持。

　　本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：

　　第一，当买受人要求继续履行合同时，法院可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续，只要买受人能够证明其“有理由相信是由夫妻双方共同意志所表示”并主张相应继续履行合同，且有下列情形之一的，法院可以判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:

　　1、买受人已按合同约定支付价款并入住，出卖人配偶在合理期限内未提出异议；

　　2、卖方配偶积极配合腾空交付房屋，参与或接受履行。上述事实，除当事人签署的相关书面文件外，还应结合微信记录、电话记录、录音文件、中介人证言等证据材料综合考虑。

　　第二，在买方要求解除合同的案件中，要求卖方承担违约责任的，也应当根据其具体诉讼请求进行处理，一般有两种情况: 要求按照合同约定支付一定损害赔偿，法院还需要说明是否要求调整赔偿数额，然后根据案件的具体情况确定赔偿数额。除了对违约的罚款外，法院还要求赔偿房屋价格相应差额的损失，法院根据评估报告或同一地点的房屋价格来决定应支付的赔偿金额。

　　深圳房产律师提醒大家，买房时，买房人一定要核实是属于夫妻共同所有还是家庭共有的房子。对于上述房屋，必须由配偶或共有人签字或出具书面意见，以避免履行过程中发生纠纷，并能证明“有理由相信是夫妻双方共同意志所表示”，可以请求继续履行。当然，你也可以请求解除合同，然后根据合同和案件的实际情况，主张相应的违约金或者差额赔偿金。上述情况也可以在双方合同中约定。