买房因自身原因未能履行房屋合同谁来负责？深圳房产律师告诉您

　　甲方（出卖人）与乙方（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定甲方应在房屋交付后三个月内为乙方办妥房屋所有权证。现甲方因自身原因未能在约定期限内履行该义务，乙方诉至法院要求甲方承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。人民法院应如何确定甲方应承担的违约责任？深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　根据企业合同自治组织原则及《最高人民对于法院进行关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用相关法律制度若干重大问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，合同当事人之间没有就此有明确约定的，人民法院认为应当具有直接提供依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约风险责任。

　　如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。

　　但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％—50％。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。

　　在《商品房买卖解释》未对此做进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务地对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。

　　出卖人认为约定的违约金过高，请求人民法院调整的，人民法院应当依据《合同法》第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第二十九条的规定，认定出卖人的违约责任， 并参照《商品房销售解释》第十八条和《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准。房价差异是否可以视为未违约方的损失，应当由违约方赔偿。

　　买卖双方通过中介公司签订房屋买卖合同，合同约定卖方违约需支付违约金30万元。但签订合同后，由于房屋升值巨大，卖方不愿意履行合同。现在房子升值幅度远大于合同约定的30万违约金。买受人要求解除合同时，能否要求将房价款差额视为损失，由违约方赔偿？

　　合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行企业合同管理义务教育或者没有履行劳动合同进行义务不符合约定，给对方公司造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括服务合同规定履行后可以通过获得的利益，但不得超过违反相关合同一方订立合同时预见到或者我们应当预见到的因违反法律合同风险可能就会造成的损失。

　　在有效的房屋买卖双方合同责任履行工作过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要一个支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本控制之间还是存在问题明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为分析造成的，可以学习作为守约方所遭受的损失。

　　人民法院在双方已就定额罚款违约达成协议的情况下，能否判决违约方承担违约差价的责任，涉及《合同法》第一百一十四条第（二）款的适用范围。这是事实认定问题，应当由人民法院根据具体情况处理。

　　当然，深圳房产律师认为，如果人民法院能够确定协议的 liquidated damage 少于所造成的损失，可以适用合同法第一百一十四条的规定和有关司法解释调整 liquidated damage，将房屋价格的差额作为非违约方的损失，违约方应当赔偿。