深圳买卖房产律师以案例看借名买房归属权

　　“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在深圳买卖房产律师通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

　　裁判规则

　　实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

　　案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 （2011）民申字第261号

　　最高院认为：

　　关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

　　实务要点二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

　　案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书（2018）辽民终211号

　　辽宁省高院认为：

　　关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实，目的都是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性”，首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

　　实务要点三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

　　案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号

　　北京市高院认为：

　　本院经审查认为，关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。一、二审法院对其主张不予采信，并无不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定（2004）固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据，不能推翻借名买房事实的成立。

　　案件：2.马某1等合同纠纷申诉、申请民事裁定书 （2017）京民申792号

　　北京市高院认为：

　　本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案中，马某7就其主张的与其母亲谭某之间存在借名买房的法律关系，提交了谭某生前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述事实主张及证据均予认可，马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实性。故一、二审法院认定马某7与谭某形成借名买房合同关系，并无不当。虽然涉案房屋系房改房，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易，故马某1、马某2主张借名买房行为无效，法律依据不足。《我的意见》是谭某生前对涉案房屋的由来、购买和产权归属情况的记述，并无死后该财产如何处理的意思表示，因此马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的自书遗嘱，缺乏依据。因马某7与谭某之间借名买房关系成立，所以涉案房屋虽然登记在谭某名下，但已不属于谭某和马某8的夫妻共同财产，故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见，缺乏法律依据。

　　实务要点四：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

　　案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）津民申1745号

　　天津市高院认为：

　　本院经审查认为，本案系所有权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵建国支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵建国持有,且房屋交付后由被申请人赵建国进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵建国已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。

　　实务要点五：书面合同不是“借名买房”的必要条件。

　　案件：商龙合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申2338号

　　北京市高院认为：

　　关于双方是否存在借名买房之合意问题，商龙请求之基础系其与商洁就涉案B102号房屋存在借名买房法律关系。结合全案证据，依据商龙陈述，双方之间未形成书面合同，系就借名买房事宜达成口头协议，对借名买房问题，商洁予以否认。而从现有证据分析，1997年7月11日，商洁作为委托人向受托人商龙出具委托书，委托书的内容明确具体，均指向代签购买都市芳园房屋买卖合同、办理房屋所有权证书以及办理买房有关事宜。从后续的履行情况分析，商龙作为受托人代商洁签订了《房屋预售合同》并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方之间存在借名购买B102号房屋之合意，二审法院据此作出如上认定，本院不持异议。

　　实务要点六：不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

　　案件：姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷申请再审民事裁定书（2015）新民申字第1879号

　　新疆维吾尔自治区高院认为：

　　本院经审查认为，发生法律效力的民事判决，已确认再审申请人姚江丽与被申请人章乃文借名买房系无效行为。国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章乃文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。关于承担责任比例问题，对于购买军队经济适用房有特殊规定和限制，购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道，故对借名买房行为的无效后果，双方均有过错。对造成的相关损失，双方均应承担责任。

　　实务要点七：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

　　案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书（2016）粤行申984号

　　广东省高院认为：

　　申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为，虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有，但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的，且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请人该项主张，本院不予采纳。

　　实务要点八：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

　　案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）高民申字第04334号

　　北京市高院认为：

　　本院认为：二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司，认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，二审法院认定该合同无效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。
 

　　基本理论

　　一、借名买房的原因：

　　（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

　　（二）争享特定购房优惠；

　　（三）隐藏真实的财产信息；

　　（四）其他原因。

　　二、借名买房的风险：

　　1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

　　2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

　　3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

　　4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。
 

　　法律规定

　　1.《民法典物权编》

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　2.《民法典》

　　第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
 

　　深圳买卖房产律师小结

　　主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。