深圳资深房地产律师讲小区停车位只售不租是违约

　　与开发商签订《商品房预售合同》，开发商如期交了房，小区停车位却只售不租。购房者将开发商诉至法院，经审理房山法院认为停车位未开放开发商存在未全面适当履行合同义务，属于违约给付业主违约金4000余元。


       案件详情：

　　2017年12月，王某夫妇与被告开发商签订《商品房预售合同》，购买房山某小区的房屋，并付清全部购房款150余万元。合同约定，开发商于2019年12月前交付房屋，交付时应符合合同约定的交付条件。2019年底，开发商于约定时间交付房屋。

　　王某夫妇表示，开发商虽然按照约定时间在2019年底交付了房屋，但小区实行人车分流，地上不允许进出车辆。地下车库于2020年6月开放后，业主想要进入地下车库停车，只能购买车位。不同意购买车位的业主，直到2020年12月底，才被允许办理地下车位的租赁手续。因此，王某夫妇认为，小区停车场的交付时间应为2020年12月底，房屋的交付时间也应为2020年12月底。故请求法院判令被告开发商支付逾期交付房屋的违约金4000余元。

　　开发商辩称，不同意王某夫妇的诉讼请求。小区地上、地下均有停车场，而且公共停车场已按期达到使用条件，开发商不存在延期交房，不应给付违约金。因此，请求法院驳回王某夫妇的诉讼请求。

　　法院经审理查明，王某夫妇与被告开发商签订的《商品房预售合同》中约定，开发商于2019年12月底交付房屋时，公共绿地、非市政道路、燃气、供电设施、公共停车场等应达到交付条件。

　　如果在约定期限内未达到交付条件，若双方同意继续履行合同，开发商需在60日内整改完毕，逾期未完成整改，自第61日起至实际整改完毕之日止，开发商应向王某夫妇支付违约金，违约金标准为每日支付已付房款的万分之零点一。

　　深圳资深房地产律师经勘验，涉案小区实行人车分流，地上没有停车位；地下一层为产权车位，地下二层为人防车位，直至勘验时地下二层人防车位尚未启用。

       法院判决：

　　法院判决认为，王某夫妇与开发商在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

　　深圳资深房地产律师综合双方的举证和现场勘验情况，法院认定开发商在公共停车场方面存在延期情形（延期日期为王某夫妇主张的日期），且在60日的整改期内亦未能完成整改，故应按照合同约定向王某夫妇承担违约责任。

　　法院根据法律规定和双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错程度、王某夫妇遭受损失的情况等因素，确定开发商应当支付违约金的数额。

　　最终，法院判决被告开发商向王某夫妇支付违约金4000余元。

 

　　法官说法

　　民法典规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　购房者买房是为居住使用，开发商应当全面履行交付义务，不仅需要交付没有瑕疵的房屋，还应交付符合约定的绿化、道路、生活环境以及完备的共有设施。

　　小区停车场作为房屋的配套附属设施，开发商有义务在交付房屋时一并交付，并开放停车位。本案中，涉案小区不设地上停车位，地下二层人防车位尚未启用，地下一层车位只能购买才能使用，这种情形下，开发商属于延期交付停车场，违反了全面适当履行交付房屋的义务，属于违约行为，应当给付购房者违约金。