停车位的配比标准是否合理？深圳房产律师为您解答

　　一些房地产开发行业的从业者也认为时间标准不太现实。如果业主有购买车位的意愿，不需要等四年。时间限制会让原本稀缺的停车位闲置，这是一种资源浪费。甚至有人认为，四年的期限是长是短，没有明确的标准。关键在于物权法没有时间规定。如果司法解释规定了时间，则没有必要的法律依据。最终没有采用所谓的时间标准，所以确定了匹配标准。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　《建筑物区分所有权解释》采纳的是配比标准。关于配置比例，在第五条中明确规定，指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。由此可见，这个配置比例是要根据规划文件确定的。

　　而对于规划文件，一般包括一些需要进行行政审批的文件，如建设工程规划许可证之类。在此类文件中，一般包括建设项目的规划设计方案，总平面图等，此方案中，包括了车位的配置比例的内容。

　　由此可见，所有建筑工程的设计图则均须经有关政府部门批准，而泊车位是社区的配套设施，在有关的地方政府行政法规或设计标准中，应有详细的规定，而这个比例是为下限而设定的，发展商在设计图则中不得违反。而开发商提交的方案已经通过审批，相应的停车位分配已经成为规划文件的一部分，不能随意更改。此外，工程竣工后，必须通过相关政府部门的检验和验收，方可使用。

　　但是，为什么分配比例可以作为“满足业主需求”的标准呢？要回答这个问题，首先要明确“业主需求”的含义。小区业主购买车位是为了自己停车，也就是业主需要，而业主也可以购买车位进行投资，可以购买多个车位在以后的销售中获利，这也是业主需要的。这种需求应该得到满足吗？但是，就车位的属性而言，其更多的功能是停放汽车。而且目前建筑区划的车位数量不足以支撑业主的投资需求。

　　用配置比例来限制业主的投资市场需求，此点值得我们肯定。而且，由于城市规划体系建设社会存在具有一定的滞后性，目前，车位的配置比例一直是滞后于私家车的发展速度，因此，利用资源配置比例来满足业主需要是符合国家相关研究设计技术标准和业主购房时的预期的。确定合理配置比例可以作为一个标准，在当前，是有其现实依据的。

　　违反“业主需要优先”法律规定的法律后果。如前所述，“首先应满足业主需求”是一项强制性规范，根据建筑区划中车位的属性，应区分共享车位和专属车位，因此“满足业主需求”的义务主体也是专属车位和共享车位的权利主体。

　　然而，对于违反这种规范的法律效力却没有明确的规定。“应首先满足业主的需要”是一种强制性规范，原因有二: 第一，从维护社会稳定和生活秩序的角度来看，将其视为一种强制性规范是恰当的; 第二，如果该规范不是强制性规范，那么开发商和其他停车位和车库权利持有人将违反该规范，社区业主无法获得司法救济以实现立法的目标——即停车位、车库的使用权。

　　因此，“应当首先通过满足企业业主的需要”属于一种强制性技术规范，而且也是属于自己效力性的强制性管理规范。开发商及车位、车库的其他相关权利人如果没有违反该规范，将车位、车库出售或赠与给小区业主以外的人，其交易即因违反国家法律的强制性标准规范而无效。这种行为无效属于我们自始、确定的无效，不仅在出售、赠与车位、车库的当事人双方之间存在无效，对于解决上述当事人以外的任何人都无效。

　　深圳房产律师认为，由于停车位、车库非定期租金并不违反“应首先满足业主需要”的规定，因此，在没有业主有“现实需要”的情况下，发展商与停车位、车库的其他权利人与第三人签订的不定期租赁合同是有效的，但如果租赁合同确定了固定期限，有关固定期限的规定就违反了“业主的需要应首先满足”的规定。业主有实际需要时，可以主张该项规定无效，发展商及其他泊车位、车库权利人应当收回泊车位、车库。