深圳房产律师为您讲解购房人在收房时需要注意的问题

　　首先，购房人在收房时要查看开发商是否具备足够的交房条件。按照要求，开发商应出示建设工程质量合格证，并向房屋所有权人提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设工程综合验收合格证、竣工验收备案表（简称“三书一证一表”)，以及各种相关验收表格，如分户验房交接表、验收意见表等。面对 "三书一证一表 "不全的情况，购房者可以选择不收房。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　其次，收房时，只要我们发现这些问题，不管大小，都要在学习相关法律文件或表格上记录工作下来，并写清自己的意见，如果学生确实可以属于中国不能收楼的，要写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。而对于我国房屋的瑕疵，业主应尽量拍照和摄像技术进行调查取证。

　　《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）是新中国第一部以法典命名的法律。它继承了独立实施的各个民事部门的法律，并进行了修改和创新。其中，影响不动产登记的重要修改涉及抵押登记、预告登记和居住权登记，本文对此进行了论述。

　　（一）扩大抵押范围。《民法典》废止《担保法》 ，明确开放抵押品的价值，扩大抵押品的范围： 一是增加海域使用权作为抵押财产（《海域管理法》已明确规定） ;二是删除耕地使用权中不能抵押的财产，保留出口土地使用权作为抵押财产。

　　参阅《公共机构、学校、幼儿园、医院等社会团体和其他公益性机构的教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施》和《为公益目的设立的学校、幼儿园、医疗机构等非营利性法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施》。

　　并结合最高人民法院的有关司法解释“注册为营利性法人，提供担保的学校、幼儿园、医疗机构和养老机构，人民法院不予支持如果当事人声称安全合同无效，因为他们没有资格提供安全，”这意味着允许将营利性学校、幼儿园、医疗机构和其他教育设施、医疗和保健设施以及其他公共福利设施抵押。

　　（二）允许转让抵押房地产

　　《物权法》规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押权的合同无效。《民法典》修改为： “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押贷款没有受到影响。”

　　只要债务人不履行担保债务，抵押权人可以前往抵押财产所在地行使抵押权。抵押贷款可以被理解为房地产的定时炸弹。遥控开关在抵押权人手中。不管房地产转移到哪里，炸弹都会跟着房地产。债务人拖欠债务的，抵押权人可以随时按转换申请实现抵押权的优先清算。

　　抵押权旨在担保债务的履行，附于债权的存在，只能随债权的转移而转移。债权转让是一种形成行为，一经作出即发生效力。《民法典》明确规定，债权人转让债权的，受让人取得与该债权相关的从权利，不应该从权利未办理转移登记手续而受影响。抵押物的转让是所有权的转移，抵押人和抵押权人不受影响。

　　抵押人设定抵押权后，即使转让给他人，只要在设定抵押权时属于处分权，抵押权仍然有效，抵押人仍然是原权利人，不需要变更，只是解除了登记制度的限制。需要考虑如何保护办理在建房屋抵押的预购商品房购买人的利益。

　　《民法典》第406条有一个但书，当事人另有约定的，从其约定。抵押物的转让增加了抵押权实现的难度，降低了债务人履行债务的动力。抵押权人特别是银行可以约定抵押物在抵押期间不得转让，并申请登记簿记载。根据德国法学家鲍尔和瑟纳的观点，一项协议能否在登记簿上登记取决于该协议能否限制善意第三人的物权。禁止转让抵押物的约定属于会限制第三人权利交易物权的相对处分限制，应当作为登记事项记载。

　　深圳房产律师提醒大家，鉴于《民法典》的普法和宣传工作需要学习时间，可能发展存在问题不知道转让规则发生变化、未查询抵押状态购买抵押物导致经济利益受损的情形，登记机构在加快建设完成存量数据资源整合，确保不动产登记会计信息系统查询分析结果更加准确无误的同时，可考虑对购买已抵押房产进行财务风险提示。