上海专业房地产律师讲按份共有人如何处置共有财产

　　案例提要：张三、李四、王五三人按份共有一幢两层楼房，张三占该楼房的40%，李四占20%，王五占40%，约定处分该幢楼房时，要经三分之二以上的按份共有人同意方可处置份额；转让时，按份共有人有优先购买权并且应当提前将转让条件通知其他按份共有人；并约定发生争议协商解决，协商不成提交仲裁委员会仲裁。后李四因经营生意困难，将其占有的20%份额转让给丁，但并未通知张三王五两人。上海专业房地产律师获悉现张三王五两人请求仲裁，1.李四丁之间的转让无效；2.张三王五两人行使优先购买权，各自购买李四所占份额的二分之一。
 

　　法官分析：仲裁庭审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”及张三李四王五三人的协议约定处分共有的不动产，要经三分之二以上的按份共有人同意，但李四所占的份额只有五分之一，且转让所占的份额时并未经过张三王五的同意，张三王五事后也未同意李四丁之间的转让行为，故李四丁之间的转让无效。

　　关于张三王五的优先购买权，根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”及第三百零六条“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。”张三王五两人对李四转让的所占份额享有优先购买权，但李四的转让条件是在转让当天需要认购方支付其所占份额的费用。在仲裁庭的调解下张三李四王五三人达成协议，李四向张三王五两人各转让其所占份额的二分之一，张三王五两人向其支付相应的价款。
 

　　律师提示：上海专业房地产律师讲按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有的法律特征为：一是各个共有人对共有物按份额享有不同的权利。这种权利民法上称为应有部分权、份额权或持份权；二是各个共有人依据其持有的份额对共有财产享有权利和承担义务；三是各个共有人的权利不是局限于共有财产的某一具体的部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，这种权利是及于共有物的全部。