深圳房产律师带你了解不动产登记的基本文件、登记缩写和物权变动

　　不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。下面由深圳房产律师为大家讲解登记的基本文件、登记缩写和物权变动。

　　《物权法》第十五条规定了合同效力与财产登记效力的区分。该法第六条、第九条规定，不动产物权变动未经登记原则上不发生效力，但并未按照负担行为与处分行为区分理论，明确区分债权合同与物权约定，既给法律解释预留了空间，也埋下了“争议之源”。合同与登记之间是否存在物权约定，登记本身是物权约定还是物权约定的一部分，或者只是法律规定的事实还是形式要件，都没有定论，使得本文的初衷，即从私法上不动产登记性质的一般理论来探讨登记的简称，无法实现。目前有两种比较有力地学说，分为两类：一类是“基于法律行为的物权变动未采用中国物权法物权形式主义模式，未承认物权行为理论”另一种强调我国物权法应结合物权行为理论进行解释，[认抽象物权（包括无因性）原则，将债权契约（因果行为）与物权变动（处分行为）区分开来，以“建立严密和谐的物权法理论体系”。

　　本文并非物权行为的专门理论，所以物权行为并不是一个问题，但为了使本文具有一定的意义，在一般性陈述之后，对“取上述法律，视其为何”，仍将纳入物权协议的考虑范围，即不妨多考虑一层。德国民法区分了繁琐行为与处分行为，区分了物权协议与登记申请书、登记同意书、登记簿等，从概念工具的角度对不动产登记缩写进行了较为准确的分析，提供了一种可能性。

　　（一）违反强制性法律规范；

　　物权法第六条、第九条、第十四条规定，不动产物权自登记生效之日起变更。然而，房地产注册是改变实际形式主义的有效要求。这与债权物权变动模式和物权形式主义有共通之处，主要区别在于是否承认独立的物权协议（物权契约） ，但在这两种模式下，不动产登记的性质并无完全不同。然而，以德国物权形式主义的变迁模式为例，对于作为物权合同的“艾尼贡”究竟是一种物权合同，还是一种物权登记合同，或者是一种物权登记合同，仍然存在着疑问。本文认为物权登记作为一种物权合同，是一种物权合同，物权登记是一种物权合同。如果REM 中的权利意图仅仅是一个对物合同，那么 REM 中的形式主义的性质类似于在债权形式主义下的房地产登记，而登记本身，作为 REM合同的一部分，也受法律行为理论的制约。因此，仅仅认为房地产登记是物权变更生效的一项要求，就忽略了中间登记违反强制性法律规范的决定，而且不能简单地确定应该从法律行为的角度还是从非法律行为的角度（直接由法律规定）进行观察。

　　综上所述，如果上述区分将登记（申请登记）视为法律行为（物权行为）的全部或者部分，也适用于《民法通则》第五十八条第五项（合同法第五十一条第五项）关于法律行为违反强制性法律规范的规定。结合本法第九条，可以得出登记不能缩写的结论。如果登记是事实行为，则直接根据法律规定（“事实+效果”）认定登记简称违法性，。显然，后者可以被前者“覆盖”。因此，从解释力的角度来看，笔者倾向于将登记视为一种法律行为。因此，有必要更深入地探讨登记要件（第6、9、14条）作为强制性法律规范对登记简称下的物权变动的影响。

　　同时，由于本文仅讨论基于法律行为的不动产物权变动，故此就登记缩略违反强制性法律规范问题，莫如抽出该行为所涉之债权行为、物权行为、登记行为的法律行为因素，合并同类项，一体考量其私法效果。当然，最终落脚点是，三方当事人所期望的物权变动能否达到。

　　法律规范大致可以分为强制性规范和任意性规范。私法规范以任意性规范为主，强制性规范为辅。其中，强制性规范对法律行为的效力有影响。在民事事实方面，这种影响的“一般规定”见于《民法通则》第58条和《合同法》第51条第5项。以《合同法》第五十一条第五项为例，一个行为只要违反法律、行政法规的强制性规定，就不属于无效或者不能达到预期效果。强制性规范可分为禁止性规范和强制性规范（强制性规范）。关于合同法第51条第5项的适用，趋势与德国法、日本法相同。在理论上，我国逐渐倾向于进一步限制这种强制性法律规范的范围，“范围不得随意扩大”，并应进一步区分“有效的强制性规定与行政强制性规定”和“违反有效的强制性规定”违反行政强制性规定的，合同不得无效。这非常接近于日本法律中“禁止性规定”和“强制性规定”的区别。

　　关于强制性法律规范对法律行为效力的影响，可以借鉴德国法律“通过强制法规范目的的具体规范，然后适用强制法规范违反禁止规则，得出违反私法具体后果的结论. .在判决的任何时候，如果可以得出结论，维护合同的效力应该是保护利益的优先事项，判决就终止。”也就是说，不宜根据《民法通则》第五十八条或者《合同法》第五十一条对法律行为的无效性作出一般或者直接的判断，而应当作出“综合判断”。此外，“强制性法律规范”的规范性目的是问题的关键所在，《中华民国》对此作出了规定，目的性解释与禁止性规则相结合，成为导致法律行为无效的强制性法律规范的“阀门”从目的性解释的角度看，房地产强制登记既有公法（土地管理）目的，也有私法目的，以保护交易安全和公共权利，因此，登记要件原则应该是强制性规定和非法性规定的混合体，即从交易安全保护和私法权利公示的角度来看，登记要件原则应该是强制性规定，从公法国家的土地管理和税收管理的角度来看，登记要件原则应该是非法性规定。

　　如前所述，就公法与私法分离的效果而言，公法的目的确实可以单独评价（且不影响物权变动的效果），但是，私法中保护交易安全和权利公示的目的是不可回避的。因此，无论采用物权行为理论，还是将登记视为法律行为的一部分或全部，都是以本法第九条单独或结合民法通则第五十八条、合同法第五十八条为依据。

　　（二）与动产交付替代之比照

　　违反公司登记成立要件行为主义，决定了不动产进行链式数据交易中登记管理缩略在法教义没有学上的尴尬：三方关系当事人自己关于物权变动的意思就是自治发展受限于国家强制性学习法律制度规范。然而，反观中国动产以及交易，《物权法》第23条同样可以规定了要件形式主义（交付时间要件结构主义），但在该生效这一条件下允许有交付的替代传统模式（即该法第25条、第26条和第27条）， 这为动产链式网络交易中的缩短产品交付（Durchlieferung im Streckengeschaeft） 提供了司法解释的空间。以甲一乙一丙链式动产融资交易为例，甲直接向丙交付或者动产，并不能通过直接经济适用《物权法》第23条前段之规定，因为甲丙之间信息并无明确合意（不论企业债权具有合意抑或物权合意），然则，依照该法第25条以下问题却可拟制出一个法律上的瞬间（或曰逻辑上的一秒），即：首先由生产甲乙双方依据第27条形成乙对该动产的间接影响占有，由甲仍保留对该动产的直接市场占有，再由甲依照乙之指示，将该技术直接投资占有重要转移给丙，复根据第25条由丙取得该动产物权。在此研究过程中，动产物权曾瞬间地为乙所享有，最终由丙取得。对于德国法上的动产还是缩短项目交付，梅迪库斯进一步解释道，此时，甲与丙之间并无物权合意，而是社会存在这样一个文化双重压力指示工作取得（eindop-pelter Geheiβerwerb）：甲与乙就该动产已经形成我国让与合作合意，并指示甲向丙为交付；随后，乙又与丙就该动产权利让与学生形成一种合意，并以甲作为乙的指示人（Geheiβperson）而为客户交付。

　　因此，《物权法》第25条规定的替代交付方式可以填补前买受人在动产连锁交易中的物权真空，从而防止其非法性。然而，在不动产登记的情况下，物权法没有规定替代登记的模式下的登记要求，因此，法学理论很难达到不动产登记的违法性简称，只能在理论上对不动产登记的替代方式进行探讨。

　　（三）中间进行登记的替代传统形式：授权与期待权

　　举重若轻，下面以德国法物权形式主义为例讨论中间登记的替代形式。根据《德国民法典》第873条第一款规定，基于法律行为的不动产物权变动，以物权的同意（Einigung）和登记（Eintragung）为要件。该条规定的物权同意是区别于作为原因行为（负担行为）的契约（Vertrag)，基于抽象原因（Abstraktionsprinzip)。因此，德国法上的不动产物权变动虽然涉及债权的约定、不动产物权的约定和登记（申请登记和同意登记），但由于不动产物权行为没有原因，只有不动产物权的约定和登记的方式，所谓“意思表示和不动产物权的公示要件必须一致”也是指二者；所以德国法中填写中间注册的法律技术主要围绕这两个。

　　就不进行动产链式让与合意中的登记管理缩略，德国社会司法工作实践和学理上可以并存发展两种方式解释方法路径， 即通过授权（Ermaechtigung）或期待权（Anwartschaft），填补这一链式不动产市场交易中的物权真空。所谓授权之解释研究路径，基础为民法总则部分关于企业授权的规定（同样一个适用于物权编），主要理论依据是《德国日本民法典》第185条关于无权利人处分的规定，具体情况而言：处分标的物，应当更加具有一定处分权，链式不动产金融交易中，先买受人对于尚未实现载人登记簿即将该公司不动产再行处分，系无权要求处分；但如先出卖人对先买受人和后买受人利益之间地再让与合意没有明确学生表示非常同意，或者就是从先出卖人与先买受人地让与技术合同中，能够直接推定先出卖人授权先买受人可就该不动产再为让与，则可选择使用第185条，先买受人的无权处分行为视为一种有效，后买受人取得该不动产物权。

　　如果它与“授权”解释路径并存，那么它就是“期望权”解释路径。在德国法律中，预期房地产意味着已达成符合土地注册处第873(2）条形式要求的德国民法典协议，并已向土地注册处提交注册申请。期待权的基本思想是，在取得财产权的情况下，取得人取得了一项世俗权利（期待权） ，并能够转让（在房地产的情况下，根据德国民法典第925条），如果已经达到许多条件，受让人不能再单方面阻止最终取得该权利。因此，所谓“期待权”的解释路径是指在不动产的连锁交易中，虽然省略了中间登记，但买受人仍然取得不动产的物权，因为第一买受人并非没有处分权，而是有处分权，其客体是第一买受人对不动产的期待权。在这一点上，第一买方无须登记，但在第二买方能够证明《土地注册条例》第29条所规定的同意的连续性之后，第二买方可以直接根据第一卖方的登记同意申请登记。

　　两种解释或实践的区别在于第一买受人（中间买受人）的意图或法律地位，在第二种解释路径下，首先处置买受人的人是他自己的权利，他的身份是 Ermaechtigter。买受人优先受偿的人是他人（出卖人优先）的物权。当然，《中华人民共和国德国民法典法》第一百八十五条适用“期待权”理论与适用“授权”理论是有明显区别的。在前一种情况下，买方首先需要满足中国法律第873(2）条的形式要求，即使没有必要首先购买人事登记。因此，仅从法律适用的角度来看，二者可以是相互排斥的，也可以是竞争的。

　　然而，在后一种情况下，“收购人（前买受人）宁愿在不动产登记程序法中确立一个受保护的地位，也不会因为期待权的转让而使其基于第一次转让所取得的 ZWEISCHENERWERBER地位的地位消失”。期待权理论通过论证，正确或更清楚地揭示了在授权理论下被“掩盖”的不动产让与链中同意的连续性。这一点对于司法实践中如何处理买受人未取得物权后的不动产，不动产的物权可以直接登记回第一买受人的名下具有重要意义。

　　(四）探索中国法律中间登记的替代形式。

　　授权和期待权理论在解释进行不动产信息登记缩略上亦存在一些共性，即均倾向于企业谋求物权合意双方（转让方与受让方）与登记双方（登记工作申请一个人和公司登记同意人）的一致。

　　然而，正如前文所述，为了完善我国现行法律中不动产登记的简称，往往需要买卖双方订立销售合同作为登记材料。因此，以“ A-1B-C”不动产的所有权转让为例，形成所谓的“黑白合同”; “黑合同”由 A-B 之间的第一份销售合同和 B-C之间的第二份销售合同组成（第二份销售合同之后还可能签订第三方合同） ，“白合同”由 A-C组成，作为登记申请材料提交登记机关。与建筑工程领域的“黑白合同”相比，在目前的“黑白合同”情况下，合同双方既不是简单的一致，也不是在内容上绝对排他。相反，“白色合同”是一系列“黑色合同”的缩写.在功能上，“黑色合同”描述了完整的交易链，“白色合同”旨在从法律上省略中间登记，保证交易双方与登记方的一致性。

　　但既然是“白纸黑字的合同”，两者必然存在矛盾，其效力不能简单按时间顺序来确定。从物权协议的角度看，甲就同一不动产达成两个协议，根据处分的时间特征，第一个协议优先（或排除）于第二个协议；但是，就效力而言，第二次转让协议优于第一次转让协议，因为登记和物权变动的最终效力相结合。从意思表示的角度来看，甲方和丙方的约定是一种虚伪的表示，对甲方和丙方没有约束力.同时，根据《民法通则》第五十八条规定，损害国家、集体或者第三人利益的，绝对无效。如果甲、丙方之间的转让协议因虚伪而无效，就会出现登记的名义当事人与物权协议当事人不一致的情况。

　　因此，上述“白色合同”使双方在形式上达成一致，但却增加了法律解释的复杂性，增加了违反法律和违约的风险。“白色合同”之所以成为简易中间登记的主要工具，正是因为登记替代形式的缺位，使得当事人必须按照《物权法》《土地登记办法》和《房屋登记办法》的规定，严格提交合格的登记材料（尤其是虚假的“白色合同”) ，别无选择。

　　总而言之，就私法管理效果一般而言，严格要求按照目前我国《物权法》之规定，不动产登记缩略因违反公司登记要件行为主义、违背不动产登记工作制度环境保护网络交易数据安全和进行社会权利公示的目的，使得学生登记缩略之三方当事人所期望的物权效果，尤其物权曾瞬间地为先买受人所享有的愿望就是无法得到实现。并因黑白合同的存在，导致其不法性进一步扩散，除了先买受人的物权地位已经不能为了保证系统之外，为实现中国登记缩略而缔结的白合同亦需要根据物权变动发展模式之不同文化结合黑合同，并区分物权效力与债权法律效力，分别研究予以分析评价。

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