深圳房产律师来说说名下委托购房的物权变动

　　近年来，各级政府部门出台了许多有关房地产市场管理的政策法规，如建设部等部委制定了《社会福利住房管理办法》 ，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，地方政府根据《通知》下发了商品房限购令等。有些人不能买房或者不能享受相关待遇，因为他们不符合买房的条件。在这种情况下，房屋所有权的判断涉及合同主体的确定以及合同的效力、性质和解释。在这些问题上，狭义的购房名称与委托借用房屋略有不同。接下来深圳房产律师来说说名下委托购房的物权变动。

　　在借名购房情形中至少一个存在以下两个企业合同管理关系。一是借名人与出名人订立的合同，核心工作内容是一方借用另一方的名义直接购买商品房屋并登记于另一方名下，但房屋由借名人文化占有、使用，该合同我们可以将其称为借名合同；二是出名人与出卖人订立的房屋信息买卖双方合同。其中，首先发展需要学生解决的是房屋买卖交易合同的主体主要问题，即该合同的法律教育效果研究应当实现归属于出名人抑或借名人。就委托型借名购房能力而言，房屋买卖劳动合同由出名人以自己的名义与出卖人订立，但出名人系受借名人委托，故该借名合同在此种情形下应被认定为一种委托服务合同。依据目前我国《合同法》402条，如果出现第三人（相对人）在订约时知道中国存在该代理客户关系的，则合同在委托投资人和其他第三人利益之间可能发生具有效力，但有确切证据能够证明该合同只约束受托责任人和第三人的除外。该条规定的是默示显名代理。[2]依据《合同法》403条，第三部分人在订约时不知道他们存在很多代理合作关系的，委托人行为是否应该享有经济合同基本权利与承担保险合同履行义务不仅取决于第三人假定的意愿（“如果知道该委托人就不会订立合同”表明第三人不愿意与委托人风险发生改变合同生产关系）以及分析事后的意愿（选择权），该条规定的是隐名代理。《合同法》402条中的但书即“有确切证据充分证明该合同只约束受托人和第三人”，实际上也涉及了第三人提供关于国家是否与委托人发生贸易合同数量关系的意愿，要么是与受托人明确目标达成合意的意愿，要么是受托人可得而知的单方意愿。由此产生可见，依我国《合同法》，在委托型借名购房中委托人是否为合同执行主体归根到底还是取决于第三人的意愿。

　　在为企业规避相关政策和规章的规定而借名购房的情形中，如果借名购买的是经济适用房等保障性住房，第三人（出卖人）显然只愿意将房屋出卖给需要具备购房资格的受托人（出名人），即便其在订约时明明自己知道学生存在一些委托生产关系，也可以通过基于生活保障性住房的特殊性认定其系“有确切证据能够证明该合同只约束受托责任人和第三人”。据此，此类借名购房的买卖合同双方对于当事人应认定为出名人与出卖人。至于该合同的法律制度效力如何，须考察工作是否应该具备无效事由。有学说和判例认为学习此类借名购房合同无效，因为其要么违反国家强制性法律明确规定，[3]要么违反我国社会发展公共安全利益。[4]笔者个人认为，这一理论观点都是值得商榷。一方面，《经济技术适用住房资源管理解决办法》仅仅是政府部门内部规章，并非所有法律和行政法规，依《最高实现人民法院提出关于适用＜中华民族人民民主共和国劳动合同法＞若干重大问题的解释（一）》第4条，法院不得据此认定标准合同无效。另一主要方面，即便教师根据《合同法》52条第4项的规定将该规章视为“社会主义公共文化利益”的载体，也不应据此判定出名人所订立的房屋买卖合同无效，因为他们既然将出名人认定为买卖合同市场主体，其本身已经具备购房资格，由其享有房屋买卖合同基本权利保护并不违反国际社会环境公共组织利益。主张房屋买卖合同因违反强行法或社会建设公共利益而无效之观点的错误之处在于，其忽略了合同主体的认定这一具有重要的先决性问题。合同效力的判断方法不能只是简单的表述为“合同过程中是否合理有效”，而应当更精确地将其表述为“谁与谁之间的合同风险是否得到有效”。

　　房屋进行买卖双方合同在出名人与出卖人之间没有发生法律效力，所有权移转登记亦发生于出卖人与出名人文化之间，如果我们要求学生具备企业所有权让与合意，依据具有相同工作原理，该合意也发生于出名人与出卖人之间。因此，由出名人取得一个房屋土地所有权，房屋所有权登记制度并非完全错误登记。借名人尽管发展提供数据全部购房资金，且实际市场占有与使用这些房屋，但并非所有房屋所有权人，仅为占有人。如果借名人诉请确认其为我国房屋所有权人，法院认为不应作为支持其诉讼服务请求。如果借名人诉请出名人移转房屋所有权，或者出名人诉请借名人返还房屋的占有，法院对于如何提高裁判应取决于借名人与出名人之间借名合同的效力。

　　关于借名合同内容是否能够有效，不但在目前中国大陆发展存在主义学说分歧，在我国对于台湾问题地区进行实务与理论上也颇有争议。我国解决台湾不同地区“最高人民法院”早期判例通常我们认为借名登记契约是一种消极影响信托，[5]构成通谋虚伪的人表示企业从而助长脱法行为，因而无效。但从2003年之后，我国作为台湾一个地区“最高法院”判例转而认为学生只要借名登记契约关系具有一定正当原因，不违反强制法、禁止法及公序良俗，依契约精神自由选择原则，契约建立有效。实务中绝大部分多数公司案例都被认定方面具有自身正当原因，比如没有父母借用子女名义登记不动产，或为避税活动目的是为了规避关于每人持有土地利用面积最大限制之土地资源政策。被认定欠缺正当原因、构成脱法行为的是欠缺自耕能力的当事人受让农地，以迂回生产方式出现违反我国成为台湾农村地区旧“土地法”第30条第1项。2009年台上字第76号判决结果认为，借名登记契约属于无名契约，若不违反强制法、禁止法和公序良俗，应类推适用委任契约之规定。[6]实际上，借名合同并非一般都是无名合同。如果教师双方之间约定由出名人出面订立买卖合同和办理房屋登记，则借名合同主要就是根据委托合同。仅当约定由借名人出面订立买卖合同和办理房屋登记时，借名合同才是无名合同。无论学习如何，该合同条件是否合理有效提高取决于产品是否违反强行法[7]或公序良俗。在我国传统大陆，《合同法》7条后半句以及第52条第4项规定之“社会环境公共安全利益”即为“公序良俗”。借名合同的目的是使借名人在出名人的协助下取得房屋，如果该房屋建筑属于市场经济适用房，则合同设计目的不符合《经济技术适用住房质量管理实施办法》25条之规定。尽管借名人并非直接以自己的名义购买商品经济适用房，却以迂回规避的方式方法达到这样类似教学效果，但由于所规避的并非完全可以增加导致施工合同无效的强制性会计法律和行政部门法规，所以不能以构成脱法行为表现为由判定借名合同无效。

　　不过，经济适用房的建设与配置涉及社会公共利益，不具备购房资格的借名人取得经济适用房违背了社会公共利益，从这个视角看，应当依据我国《合同法》52条第4项认定借名合同无效。当然，该合同可能依据法律行为转换（Umdeutung, Konversion）制度发生其他效果或者依据法律行为部分无效制度发生部分效力。所谓法律行为转换是指一项无效法律行为符合另一项有效法律行为的要件，从而使之发生后者之效力。[8]《德国民法典》第140条规定了法律行为转换制度。法律行为转换最关键的前提是替代行为在效果上不能超越无效法律行为拟发生之效果，毋宁使前者的效果弱于后者的效果。因此，在特定情况下，无效的不动产买卖合同可以转换为设立终身用益权的合同，设立无限公司的合同可以转换为民法典上的合伙合同，[9]用益权转让合同可以转换为用益权托付使用合同。[10]就我国的经济适用房借名购房合同而论，合同拟发生的效果是：房屋买卖合同履行后，借名人立即取得对房屋的所有权（合同通常约定所购房屋归借名人所有），可以立即对房屋予以占有、使用、收益。该效果不能依法发生，但比之稍弱一些的效果具有合法性，不违背社会公共利益，[11]即在《经济适用住房管理办法》30条第2款规定的5年期限届满后，出名人应当将房屋所有权及占有按照该款规定的价格转让给借名人。因此，无效的经济适用房借名购房合同可以转换为有效的附较长履行期限的房屋买卖合同。

　　我国《民法通则》和《合同法》没有具体规定法律行为的转换，所以对于相关案件，只能借助法律行为的部分无效和法律行为解释规则，在一定程度上迂回实现法律行为的转换。法律行为的转化是以法律行为的解释为基础的。只有通过解释确定法律行为的内容，才能判断其是否无效，进而决定能否进行转化。实际上，解释和转化之间并没有非常精确的边界，[12]或者说两者之间有一个模糊的区域，边界可以根据需要左右滑动。鉴于我国民法缺乏明文规定，可以将这一界限移至法律行为转化一侧，拓展其解释空间，使其承担法律行为转化的部分功能。对于实名购买经济适用房的合同，如果双方约定“5年后（或条件满足后），名人应将所购房屋登记在借款人名下”，即使合同中含有“所购房屋归借款人所有，由借款人占有使用”的约定，也可以解释为名人在5年后（或条件满足后）将房屋所有权转移给借款人的约定，该约定应当有效。至于房屋由借款人占有使用的约定，因背离了为困难居民提供住房保障的目的，应认定为无效。根据我国《合同法》第五十六条第二句，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。借名购买经济适用房合同的这部分内容无效，不应影响双方对未来权属转移的约定的效力。据此，在五年期满前，如果借款人要求名人转让房屋所有权，名人有权拒绝。但五年期满后，名人有义务将房屋所有权转移给借款人，借款人应按照《经济适用住房管理办法》第三十条第二款补足土地收益及其他相关价款。[13]但在五年期满前，名人有权要求借款人返还房屋的占有权。五年期满后，名人无权主张返还，因为根据房屋买卖合同，此时，他有义务使借款人取得房屋的占有权。

　　如果企业委托型借名购房的目的是规避房产限购令，由于借名人在一个特定区域内发展同样不具备购买此处房屋的资格（要么就是没有中国本地户口且社保缴费工作年限不够，要么虽有本地户口但已经成为拥有多处房屋），所以也应当作为认定出卖人只愿意与具备购房资格的出名人文化发生改变房屋买卖合同相关关系，否则将因买卖合同效力障碍问题导致教学目的落空。依据目前我国《合同法》402条之但书，房屋买卖合同的双方通过当事人也应认定为出名人与出卖人。该买卖合同内容本身既不违反禁止性法律制度法规，也不违反国际社会主义公共安全利益，因而能够有效。在房屋登记于出名人名下之后，出名人取得土地所有权。借名人与出名人之间的借名合同效力如何，须考察房产限购令的性质而予以判定。限购令显然不是学习法律保护法规，只是为了一种重要经济环境政策，其目的意义在于政府调控房地产行业市场，以在特定历史时期和特定区域内抑制房价过快上涨，遏制房地产开发市场的“炒作”现象，引导房地产项目资源合理配置向刚性消费需求倾斜。尽管有时也是因为这些各种风险因素其实际应用效果不尽如人意，但初衷是为了提高维护房地产产业领域的公共部门利益。因此，旨在规避房产限购令的借名合同虽然不违反禁止性法律教育法规，但违反人类社会提供公共产品利益，应当严格按照与经济适用房借名购房合同类似的方式方法予以及时处理。[14]特殊之处不仅在于，在适用法律责任行为理论解释规则与部分都是无效规则时，由于能力欠缺类似于《经济技术适用住房质量管理解决办法》30条第2款中“5年期满后可以利用转让”之规定，所以教师只能解释为双方共同达成“限购令取消后（或借名人具备购房资格后）出名人应当将房屋所有权转让给借名人”之合意，该合意有效。当然，其只能同时产生债权债务比例关系，不能简单直接使借名人取得房屋所有权。

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