深圳房产律师来讲讲开发商将车位出售给非小区业主是否有据可依

　　“应首先满足业主需求”成为司法解释的重点和难点之一，主要是开发商和业主之间的利益平衡确实难以把握:如果允许车位、车库转让给第三方，整个车库进入市场机制，必然导致车库价格上涨；甚至有人认为免费转让会让小区外的其他人控制车位资源，然后向业主收取高额垄断租金。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　而对开发商权利的过度限制，只会导致停车资源的短缺闲置。因为，其他人不仅不能购买，而且也不能出租，否则，原“权利人”可以声称租赁或出售无效。换句话说，如果业主不是故意租用或购买(事实上，他们以这种方式“保障自己的权益”并不少见) ，不单止会令建筑单位的资金周转严重困难，更会令稀缺的泊车位资源无法发挥作用，而这并非法例所追求的效果。

　　本所律师认为，法律适用时应考虑上述两种意见，既要保护业主的合理权益，也要保护车位、车库的业主(主要是开发商)的合法权益。如果为了保护另一方的权利而过度限制一方的权利，可能会挫伤权利受到限制的一方的积极性，最终双方的权利都会受到损害。笔者建议，在法律适用时可以采取以下措施，以尽可能平衡车位、车库业主与小区业主之间的利益。

　　1、应当通过允许一个车位、车库的权利人将闲置以及车位、车库进行出租或抵押给第三人。

　　由于停车位和车库的分配充分考虑到社会发展因素，在建筑物合理使用年限内，在许多社区，特别是那些占用率低，停车位，车库空置率很高，发展商的资金压力也更大。因此，应当允许开发商和其他停车位，车库业主可以闲置停车位，车库出租给社区业主以外的第三人，也可以在停车位、车库设立抵押。但停车位、车库在实现抵押权时，原则上只能拍卖给社区业主(除开发商破产外)。

　　2、车位、车库的合理销售价格应综合考虑车位、车库的建设成本、市场供求等因素，由中介机构评估确定；车位、车库的出租价格要适合其销售价格，即出租价格与销售价格的比例要合理。因为销售对象有限，业主在确定车位、车库销售价格上有很大优势。为了保护开发商的利益，中介机构应评估确定车位、车库的合理销售价格。如果业主报价低于合理销售价格，开发商有权拒绝销售，认为业主没有现实需求。

　　此外，由於外地转让的限制，业主不再担心买卖竞争，如果租金、价格比例不合理，业主很可能“只租不卖”，发展商的利益不能得到保障。因此，应确保租金、销售价格保持在一个合理的水平，即租赁价格应高于停车位、车库销售价格的银行贷款利息。

　　3、开发商破产或清算时，应允许车位、车库对外转让。如果开发商破产，未售出的车位、车库将纳入破产财产，按法律程序进行分配。在拍卖过程中，如果业主不参与拍卖，如果限制业主以外的第三人取得车位、车库的所有权，破产将无法正常推进；另外，项目开发完成后，开发商如果没有其他业务，往往需要注销公司。当公司注销时，未售出的车位和车库也应被允许转让给第三方。以上两种情况是“首先满足业主需求”的例外，应在严格的程序中适用。

　　在现阶段，按照“应首先满足业主的需要”，如果地下停车位不能出售给非业主，并且由于当地的租金价格限制，导致城市部分地区，特别是非主要城市地区大量开发商的停车位无法以现金出售或只能以登记租金收取资金。在这种情况下，部分开发商转让地下停车位增值权是可行的。

　　所谓地下车位增值权益转让，是以地下车位产权不变为前提的。同时，地下停车位的最终购买者是遵守法律的业主，地下停车位的出租也由业主优先考虑。购买增值权益的非业主，只是在未来地下车位出售后，就增值部分与开发商签订一份收益权，而不是业主基于城市发展和车位资产升值空间的考虑，向开发商购买上述权益。

　　在没有税收等因素的情况下，开发商通过转让增值权益的方式收回资本的情况下也突破了“应首先满足业主的需要”的规定，当然，在这种情况下，非业主只有合同法上的权利而没有物权法上的保护，所以它在合同中需要更多的保护非业主和开发商。

　　车位已经成为住宅小区的“稀缺资源”，开发商或业主将车位出售给非业主的第三方的情况大量存在。这种现象的背后，除了人为推高车位价格，部分业主停车需求得不到满足，严重损害了小区业主使用小区配套设施的权益。

　　深圳房产律师提醒大家，物权法74条“应当首先通过满足企业业主的需要”如何进行理解是地下车位投资中投资者发展需要我们着重考量的，车位、车库权利人与小区业主之间的利益关系平衡下如何合规也是一个车位投资市场风险防控的核心问题所在。