夫妻一方私自出卖的房屋合同是否有效？深圳房产律师来回答

　　陈和李在2012年5月20日登记结婚，并在2013年10月买了一套房子。房产登记在陈的名下。2015年8月，在未告知李的情况下，与张某签订房屋转让协议，将房屋转让给张某。协商过程中，带张到现场查看房屋，并谎称妻子李已同意出售房屋。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　由于李在外地出差，还向张出示了李签字的售房委托书等材料。之后，协助张到房管部门办理了房屋过户手续。

　　2015年10月，在得知共同财产由陈某、陈某作为被告、张某作为第三方转让后，李起诉法院，要求确认房屋销售合同无效，张某退还了房屋。本案中，与张签订的房屋买卖合同是否有效？张是否构成善意取得？

　　第一类惩罚性条款，《解释》第8条规定： 在下列情况之一导致商品房合同的销售不能达到目的时，无法获得住房的买方可要求撤销合同，退还为住房支付的金额和利息，赔偿损失，并且卖方应承担为住房支付的金额的两倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人在未告知买受人的情况下将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，卖方将商品房出售给第三人的；。

　　上述规定列出了出卖人的两种行为：一是“卖后未告知而抵押，”二是“一房二卖”。两种行为都要求发生在商品房买卖合同订立后，都要求商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。

　　第二种惩罚性的规定，《解释》第九条明确规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有研究下列问题情形之一，导致企业合同管理无效信息或者被撤销、解除的，买受人已经可以通过请求返还已付购房款及利息、赔偿经济损失，并可以根据请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿法律责任：

　　（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，或提供虚假的商品房预售许可证；

　　（二）故意隐瞒已出售房屋已抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒已出售房屋已出售给第三人或者拆迁补偿金房屋已安置的事实；。

　　该条规定在时间上是商品房买卖合同订立时，强调了出卖人的三种“故意隐瞒”行为，都要求三种行为导致合同无效或者被撤销、解除。

　　从上述法律规定我们可以明显看出，《解释》实际上没有规定了开发商（或出卖人）的五种行为进行适用惩罚性的规定，并在一定时间上、结果上、出卖人的主观方面故意上作出了一个明确的规定。

　　最高国家人民对于法院《关于企业适用我们中华民族人民民主共和国婚姻法若干重大问题的解释（一）》第十七条对“夫或妻对夫妻之间共同发展所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出了一个明确的解释：“

　　（一）夫或妻在处理以及夫妻共有部分财产上的权利是一种平等的。因日常学习生活方式需要而处理我国夫妻共有财产的，任何自己一方均有权直接决定。

　　（二）夫或妻非因日常工作生活需要对他们夫妻共有财产做重要信息处理能力决定，夫妻双方公司应当建立平等主义协商，取得基本一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方经济共同管理意思就是表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

　　《中华全国人民群众共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者其他动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有相关规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产项目或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照有关法律制度规定教师应当及时登记的已经开始登记，不需要使用登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定方面取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿风险损失。”

　　根据上述法律规定，夫妻共同拥有的财产的处置，应经夫妻双方同意，如果一方未经另一方同意而处置，原则上是无效的合同。但是，如果第三人是善意取得，也应当按照物权法善意取得原则予以确认，以便同时保护善意第三人的合法权益。

　　深圳房产律师认为，在这种情况下，张主观上没有过错，尽到了合理的审查和注意义务。他和陈按照正常的市场交易价格买下了这套房子，双方也都经过了相关部门的房屋转让手续，与陈签订的房屋买卖合同应该是有效的。而陈故意隐瞒事实真相，完成合法交付房屋的验收，导致李的合法权益受到损害，李的损失可以向陈索赔。