深圳房产律师带您了解已经登记的房屋该如何设立居住权

　　居留权在登记时即已确立。合同确定居留权的，登记机关应当首次以双方提交的不动产证书和居留权合同登记居留权。对于确立居留权的遗嘱，除了需要考虑最后的遗嘱是否有效外，还需要考虑如何申请居留权登记。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　居住权制度设立一个不影响房屋的继承转让或抵押权设立等处分自己行为，除遗嘱对同一商品住宅可以设定具有不同居住权人导致学生抵触外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承发展均不显著影响原设立遗嘱。建议权利人尽量在生前没有设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱内容进行网络公证。

　　根据《合约》确立居留权的规定，遗嘱性质的居留权在登记时即已确立，而遗嘱继承人在继承时不能继承居留权，其法律地位亦与受遗赠人相同，因此在取得居留权前，亦须先办理房地产登记。

　　民法典规定，自然人立遗嘱时，可以指定身份相当于法定代理人的遗嘱执行人监督保护立遗嘱人的遗嘱执行，立遗嘱人在立遗嘱人的遗嘱范围内有处分权。遗嘱执行人须协助以遗嘱继承人的名义登记房地产，该遗嘱载有物权变更的内容，例如确立居留权。

　　鉴于对制度的认识和落实需要时间，除应大力推广遗嘱执行人外，遗嘱方式设立居住权的应当由遗嘱执行人和受益人共同申请。目前无公证继承转移登记时需要法定继承人核验继承材料，在没有遗嘱执行人的时候，该环节也可以看做对遗嘱设立居住权的登记同意，在申请遗嘱设立居住权时继续保留，同时对经过确认的遗嘱由受益人单方申请。

　　原告陈某系外省籍经商工作人员，被告李某系某村村民。2004年4月5日，原、被告进行双方签订了合作协议书。协议可以约定，被告李某将自己企业所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给原告陈某。

　　之后，陈某按合同约定将房款如数完成支付李某，被告公司一直未交付使用房屋。于是，陈某起诉至人民法院，要求我们确认交易双方通过签订的房屋信息买卖关系协议内容无效。法院认为，当事双方签署的在集体所有土地上买卖房屋的合同是无效的，因为它违反了国家的强制性规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权依法转让的除外。

　　原案当事人与被告人签订的协议中所涉及的房屋是在农村村民集体所有的土地上建造的。由于这种房屋所占用土地的特殊性，村民只能将房屋转让给符合分配房屋土地使用权条件的农民，而不能在征得集体同意的情况下转让给城市居民。原告与被告之间的房屋买卖协议因违反有关法律的强制性规定而无效。原告的相关诉讼请求具有法律依据，应当予以支持。被告因合同收到的16万元也应退还给原告。

　　耕地、特别是一些基本农田不仅是中国生产技术资料，同时还具有农民对于社会提供保障系统功能，违规行为违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活质量得不到保障。

　　双倍返还购房款是最高国家人民对于法院可以针对我国商品房买卖合同中开发商的不诚信教育或者是欺诈行为所作出的一种惩罚性规定。这种制度规定的适用技术具有非常严格的条件以及限制。《最高人民法院提出关于审理商品房买卖合同关系纠纷解决案件适用相关法律责任若干重大问题的解释》（以下简称《解释》）从时间上区分作出了分析两种惩罚性规定：一种是在商品房买卖合同订立后，另一种是在商品房买卖合同订立时。

　　深圳房产律师提醒，城市社区居民不要购买在集体土地上发展建设的房屋。非集体主义经济管理组织企业成员通过购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到有效保护。有些工程项目允诺办理的“乡产权”“小产权”均不符合我国法律制度规定，不受国家法律环境保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。