深圳区福田律师事务所分析房价上涨是否算情势变更

　　虽然房价的大幅上涨可能超出当事人的预期，但仍是正常的商业风险。深圳区福田律师事务所因此，以房价大幅上涨、继续履行明显不公平为由，主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

　　案情简介

　　安某向邵某购房并签订《房屋租售合同》达成协议:一是由于卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方在租赁期满后将商品房出售给买方，买卖双方同意总购房款61万元。二、销售时间:卖方自2006年7月1日起将商品房出租给买方，租赁期限为4年，卖方于2010年7月1日将该房屋出售给买方。三、租赁期间，买方年租金为5万元，每年7月1日将租金交给卖方。租赁期满后，买方将购房款一次性交给卖方，双方办理交易手续。四...买方支付购房款时，卖方将房产证、大修基金票据、契税完税证明提供给买方，协助买方办理相应的过户手续，由买方承担过户手续产生的相关费用。五、违约责任:买方在租售期间遵守协议。如果买方在租赁期满后不支付购房款，除恢复房屋原样外，向卖方支付违约金10万元。如果卖方在租赁期内无故中止租赁或租赁期满后不能将商品房出售给买方，卖方不仅承担租赁期内买方的装修费用，还向买方支付10万元的违约金。

　　《房屋租售合同》签订后，邵某将房屋交给安某使用。安某按约交房租。

　　2010年7月1日，双方约定的租赁期届满，安要求邵履行房屋买卖合同。邵向安发出《解除房屋租售合同通知书》，内容为：由于您未能按照双方签订的《房屋租售合同》履行相应义务，现我再次向您发出以下解除合同通知书，解除我与您于2006年5月28日签订的《房屋租售合同》，您必须在2010年9月16日前将租赁房屋完全无损返还给我，并向我支付2010年7月1日至您租赁期间的租金。

　　邵某提供房地产估价报告，证明2010年7月1日涉案房屋市场价值为255万元。
 

　　法院认为

　　深圳区福田律师事务所本案争议的焦点是：原终审判决安某在约定房价外补偿70万元是否合法有据。

　　法院认为，当事人应当按照合同全面履行义务，变更合同必须经当事人协商一致，或者当事人有法律原因请求人民法院变更。

　　本案租赁销售合同包括租赁与销售之间的两种法律关系，其中销售关系约定在合同签订四年后履行。在此期间，房屋市场价格大幅上涨，约定到期，市场价格比约定价格高出近三倍，属于合同签订后的重大变化。在这方面，双方未能通过协商变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（2）》第二十六条，主张客观变更请求变更合同的条件是，合同成立后，客观情况不可预见，非不可抗力不属于商业风险的重大变化，继续履行合同明显不公平或不能达到合同目的。在本案中，虽然房价大幅上涨可能超出双方的预期，但仍属于正常的商业风险，因此以房价大幅上涨、继续履行明显不公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应给予支持。合同对违约责任的约定不赋予邵任意终止合同的权利，但根据安对履行合同的态度、准备和履行合同后能够获得的利益，应确认安没有违约，邵终止合同效力的一审认定不当，合同应继续履行。

　　综上所述，在原二审中，再审判决安某在约定房价外补偿70万元，法院予以纠正。一审判决适用法律正确，法院予以维持。因此，判决如下：撤销内蒙古自治区高级人民法院（2013）第135号民事判决和赤峰市中级人民法院（2011）第195号民事判决。

 

　　法律依据

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条:

　　合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，非不可抗力造成的不属于商业风险。继续履行合同对一方明显不公平或者不能达到合同目的的，当事人要求人民法院变更或者终止合同的，人民法院应当根据公平原则确定是否变更或者终止。