婚前一方全部投资购买的房产该如何分割？深圳离婚纠纷律师为您解答

　　随着我国社会主义经济的发展，房产的物质文化价值和社会企业价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为中国公民的主要通过财富载体。因此在离婚案件中的住房问题已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法可以采取适当控制措施保护、维护学生自己国家对于房产的权利，这些是基本的法律常识，了解到了这些理论知识无论人们对于婚嫁的年轻人还是因为他们的家长，都是一种很有必要的。那么下面深圳离婚纠纷律师就为您介绍研究相关工作内容。

　　一、婚前一方全部投资购买的房产该如何分割？

　　张曾在一家外企做白领，赚了很多钱。2001年，他在婚前全额付款购买了一套商品房。后来，他与陈某结婚并共同生活了五年，女方提出离婚后，男方也同意了，但在财产问题上没有达成协议，双方诉至法院，法院在离婚诉讼中发现该财产是男方张某的个人财产，未经分割，双方共同生活期间的其他财产依法分割。

　　二、律师分析

　　律师表示，根据我国《婚姻法》第十八条规定，一方婚前财产属于个人财产，而根据最高法院的司法解释，这种财产“不会因为婚姻关系的延续而转为夫妻共同财产”。“由于之前我国有司法解释规定夫妻个人财产经过一段时间后可以转为共同财产，但是现在这个规定已经取消了，这种个人财产转为共同财产的情况不会再出现了。

　　因此，本案中无论夫妇如何共同生活，张在2001年购买的房产都不会折算为共同财产。需要强调的是，目前一些老年人再婚其实也涉及到类似的法律问题。有的老人丧偶后想再婚，但又担心自己的财产在住了一段时间后成为双方共同财产。如果离婚再分，其实按照上面说的法理，这种情况是不会发生的。

　　三、贷款公司购买的房产在离婚时怎么进行分割？

　　据律师介绍，离婚时贷款购买的房产分割的情况也有很多，但情况不尽相同。主要有四种类型。

　　第一种情况: 丈夫和妻子是财产的所有者，结婚是为了购买或接受礼物或以其他方式取得财产，有房屋所有权证明，与其他人没有财产权利纠纷，也没有与其他家庭成员的财产纠纷，即没有因财产而产生的未偿还银行贷款。例如，夫妻结婚多年，家庭富裕，婚后一次性支付购买房产(房屋) ，因为它是一次性全额支付，并很快获得产权证。

　　由于这种财产是婚后获得的，根据婚姻法的有关规定，它是丈夫和妻子的共同财产。在离婚诉讼中，财产可以按照有关规定进行分割。首先，应该考虑财产的具体价值，如果配偶双方没有商定这个价值，可以由有关当局评估。最高法院有相关的司法解释可供参考。所以当然在因谈判、投标、拍卖、定价、估价(评估)、销售、证明期限等诉讼程序问题上，当然适用民事诉讼的程序要求。这些当事人可以咨询自己的律师或其他法律专业人员。

　　第二种情况:有些房产虽然有房产证，有证据证明是夫妻共同财产，但存在贷款没有还清的情况。应该说，这类房产并不具备全部产权，离婚分割时可能更有特点。比如一对夫妻婚后买房，首付30万，贷款50万。后来还款总额达到15万，其中还款本金10万，利息5万。现双方离婚房屋市值150万元。这样的房产如果分割的话，应该用房产现值减去现有债务(贷款)来分割，即现值150万元——未还贷款(贷款总额50万元——已还贷款本金10万元)。根据这个价值，双方可以进行分割，可以协商、竞价、拍卖、定价、鉴定(评估)、出售。

　　第三种情况：如夫妻在婚后购买一房产，但由于我国当时中国家庭社会经济发展条件已经不是一个很好，购买时是与男方的另一亲属共同影响购买的，产权是夫妻关系双方与这个亲属共同需要拥有的，这样的房产虽是夫妻一方或双方名下的房产或是一些其他个人财产，但涉及到夫妻之外还有其他学生家庭内部成员的利益，即这一房产是家庭教育共同管理财产。

　　这种不同情况下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为对于离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不存在可以根据当事人自己身份积极参与行政诉讼，故此类案件当事人可对照《关于中华人民法院审理离婚案件分析处理这些财产分割方法问题的若干具体实施意见》第20条规定标准制定法律诉讼解决策略，该条款明确规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭环境共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产安全问题方面进行有效处理。

　　对一时确实难以查清的财产的分割质量问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”当然，如果教师不是夫妻一方或双方名下的房产，但可能是夫妻与家庭组织成员实现共同的房产，当然可考虑如何通过析产诉讼，确定学习有关夫妻双方所占的份额，再在离婚诉讼中进行市场分割。

　　四是当前实践中遇到的问题较多。委托人苏先生在婚前以自己的名义与开发商签订了购买价值180万元以上的商品房的合同，其中部分贷款在婚后按期归还（<婚姻法第十七条规定）。夫妻双方婚后的收入，明确为共同收入，用于偿还房产贷款的，应视为夫妻共同财产的还款。经过三年的婚姻生活，罗女士提起离婚诉讼，分割财产也在诉讼中发生纠纷。

　　从本案来看，根据婚姻法第十八条规定，婚前购买的财产，必须属于男子的个人财产，这是肯定的。由于房地产市场的发展房地产的价值因此价格可能在几年内上涨很多如果离婚案件可能涉及到这一增值部分的差异。经过上海法院的判决就是这样的：夫妻婚前以个人财产抵押购买住房和抵押贷款，产权以自己的名义登记，房屋仍然是个人财产，抵押贷款为个人债务。

　　夫妻一方婚后参与还贷，并不改变房屋作为个人财产的性质，因此，离婚分割时，房屋为个人财产，剩余未清偿的债务为个人债务。偿还的贷款中属于配偶一方偿还的部分应当予以退还。也就是说，在这种情况下，如果苏先生婚后的还款是50万元，则视为夫妻双方的还款，如离婚应给予妻子25万元的补偿。

　　四、如何解决离婚后无家可归的问题？

　　如果离婚案件的当事人不能在诉讼中取得财产的所有权或租赁权怎么办？应该说，在诉讼中可能会遇到这种情况，例如，我们提到的第一种情况是。目前，我们可以考虑根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二十七条第二款规定“离婚后一方无住所，属于生活困难”，制定诉讼策略。"实际上，如果出现这种情况，一般法院将考虑适当地要求一方给予另一方部分艰苦条件津贴，当然数额有限，目的是只适当解决一方暂时无能力的问题。

　　深圳离婚纠纷律师认为，在苏先生案件中，其他一些省市法院采取了不同的判决方法，例如考虑到房产的增值因素，并对增值部分给予妻子适当的补偿。目前，最高法院对此类案件没有具体的司法解释，我们认为，根据公平原则和等量溢出理论，应根据案件具体情况计算增值部分，然后按比例分配。当事人有这种情形的，应当充分证明分配的合理性和公正性，保护当事人的合法权益。