离婚时房地产转让过程中常见的情况有哪些？深圳离婚律师事务所告诉您

　　离婚财产分割是一件大事也是一个复杂的问题不能只看房产证上的姓名或者简单地由谁出资购买来确定而是需要根据实际情况来确定。因继承或赠与而取得财产权后的不动产处分：夫妻在婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与而取得财产权。下面是深圳离婚律师事务所的详细介绍。

　　由于获得房地产的方式不同(如住房改革、继承、赠与、离婚等) ，获得房地产的时间不同(婚前、婚后、丧亲) ，支付方式不同(一次性、分期贷款、父母贷款) ，给确定房地产所有权带来了许多困难，常见情况归纳如下:

　　因房改房取得产权后处分房产：夫妻一方去世后，配偶所购的房改房，享受了夫妻双方工龄折扣等优惠政策；或夫妻双方交缴部分房改款后丧偶或离异。

　　因离婚后处分房产：夫妻双方婚姻家庭关系发展存续期间可以取得房产，原夫妻之间多次结、离婚，多份离婚协议对该房产归属约定不一；或要求不按原离婚协议合同约定条款内容进行管理处分；或离婚后未分割一方面对死亡。

　　因婚前或父母进行出资购房后处分房产：夫妻关系一方婚前签订购房服务合同，婚后登记在我们一方名下，共同尝还贷款；或婚后由学生一方没有父母可以出资为子女产生购买的不动产，产权信息登记在出资人子女名下的。

　　以上是房地产转让过程中常见的四种情况，如何界定登记申请主体，我们不妨逐一分析。

　　一、第一种情形

　　配偶一方死亡后，配偶购买的住房改革，虽然丈夫和妻子享有服务年限折扣等优惠政策，但是,根据最高人民法院的有关意见，《答复关于享受本人服务年限福利后购买的公屋是否属于夫妻共同财产的信函》(2000年) ，配偶一方死亡后，如遗产继承，尚存配偶以个人积蓄购买公屋应视为个人财产，已故配偶在购买公屋时享受的服务年限属于政策补贴，而非财产或财产权益。

　　因此，通过询问继承是否完成，来解决生活方的不动产登记处置问题。此外，由于涉及夫妻共同储蓄的使用，配偶双方在缴纳部分住房改造费后丧偶或离婚，配偶另一方随后全额缴纳取得财产权后处分财产的，应当在处分时先办理继承或者分割转让登记。

　　二、第二种情形

　　在婚姻关系期间，配偶一方通过继承或赠与获得财产所有权。根据《婚姻法》第十六条、第十八条“因继承或者赠与取得的财产归夫妻共同所有，遗嘱或者赠与合同中只属于夫妻一方的财产为夫妻一方的财产”，可以认定婚姻关系存续期间因合法继承取得的财产为夫妻共同财产；或者合同中没有明确表示遗嘱和赠与的，视为夫妻共同财产，反之，为夫妻个人财产。

　　三、第三种情形

　　婚姻家庭关系发展存续期间可以取得房产，因原夫妻进行多次结、离婚，多份离婚协议对该房产归属约定不一，或原夫妻生活要求不按原协议约定处分房产。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法管理登记，发生具有效力；未登记，不发生效力。

　　《最高国家人民对于法院提出关于经济适用〈中华民族人民民主共和国劳动合同法〉若干重大问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政政策法规制度规定一个合同过程中应当及时办理批准手续，或者信息登记等手续才生效，在一审法院辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理业务登记等手续的，人民选择法院工作应当如何认定该合同未生效。

　　故在房屋未登记之前，原夫妻双方就协议研究内容可重新约定，但需要学生注意以下三点：一是原协议主要内容方面涉及将房产离婚后赠与未成年子女，现要求不断变更协议分析内容的，可按照《房屋登记办法》第十四条规定，由监护人能够提供为未成年人自身利益的书面保证。

　　二是教师通过提高人民智慧法院诉讼解除婚姻文化关系，不动产归属己在法律文书能力得到充分体现的，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者服务人民就是政府的征收环境决定等，导致物权设立、变更、转让系统或者为了消灭的，自法律文书或者其他人民成为政府的征收情况决定等生效时发生效力”的规定，应按生效法律文书的判决条款依法登记。

　　三是我国夫妻婚姻存续期间学习取得的房屋，未办理分割登记原配偶一方死亡，若在世一方及继承人愿意参与共同努力申请注册登记，从便民的角度考虑出发，笔者理论认为继承人可持继承公证书与在世一方面的共同办理一些相应离婚分割和继承登记手续。

　　若当事人不配合学校申请，鉴于《物权法》第二十九条“因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时可能发生效力”的规定与原离婚分割网络协议具体内容质量产生一种对抗，应采取有效司法诉讼重要途径来明确消费者权益。

　　四、第四种情形

　　配偶婚前签订购房合同，婚后以一方名义登记，共同偿还贷款，并由产权登记一方单独处分房屋，是否可行？一是配偶婚前以自有资金购买房屋，并完成取得房屋产权的基本要素（个人合同签订、个人合同备案、个人抵押登记等）； 二是尚未偿还的贷款是产权登记人的个人债务，不能因结婚或居住而转为夫妻共同财产。

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释》（<3）（以下简称“解释3”）规定，配偶一方在婚前订立买卖不动产合同。首付以个人财产支付，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，并以首付付款人名义登记的，离婚时由当事人约定办理。

　　协商不成的，人民法院可以认定不动产属于产权登记人，未清偿的借款为产权登记人的个人债务。离婚时，按照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由双方共同偿还婚后贷款和相应财产的增值。一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买该房屋，支付合理对价并办理房屋登记手续。对方要求收回房屋的，人民法院不予支持。

　　因此，个人申请处分以一方名义登记的房屋时，登记机关可以通过询问、承诺的方式，排除对婚姻财产的约定和法律责任。如果父母一方在婚后为子女购买房地产，产权以出资人子女的名义登记，但"解释3"明确规定"根据婚姻法第十八条第（3）款的规定，仅作为礼物赠予其子女之一。

　　深圳离婚律师事务所认为，由于家庭关系的特殊性、民事行为的复杂性、父母是否出资、一方的个人财产、一方的个人财产等原因，一方父母出资购买子女的决定超出了房屋登记的责任范围。也应由有效的法律文件确认。