罗湖区律师:建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权

　　杭州银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称杭州银行）不服上海市高级人民法院（以下简称上海高院）（2019）沪执复29号执行裁定，进行申诉，法院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。和罗湖区律师一起来看看法院如何判决。

　　基本案情：

　　杭州银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称杭州银行）不服上海市高级人民法院（以下简称上海高院）(2019)29号执行裁定，向最高法院提起上诉。杭州银行请求撤销上海高院的复议裁定和上海二中院的异议裁定，纠正执行错误。上诉理由：(1)宝业公司对建设项目所涉及的工程款的优先受偿权不应延伸至建设项目占地范围内的土地使用权。(2)上海市第二中级人民法院应当制作分配方案，以便申诉人行使对分配方案提出异议的权利。(3)申诉人是涉案土地使用权抵押权人，请求优先分配土地使用权拍卖款是基于实体权利的异议。上海市二中院按照案外人异议程序进行审查。宝业公司回复：(1)杭州银行曾提出异议，主张对涉案土地享有优先受偿权，被上海市第二中级人民法院（2017）第110沪02执一号和上海市高院（2017）第40号执行裁定书驳回。杭州银行的这一异议，要求将其列为分配方案中的优先债权人，与之前的异议如出一辙。杭州银行对同一执行标的和行为再次提出异议的，执行法院不予受理。(2)杭州银行主张的权利不是排除执行标的的执行，而是一种执行异议，不应作为案外人的异议进行审查。(3)建设工程优先受偿权的竞合对象包括土地。无法区分清楚土地和地上建筑物的价值，也无法分辨补偿。

　　裁判要旨：

　　最高人民法院可以认为，本案的焦点主要问题是，是否我们应当对涉案在建项目工程和土地资源使用权的价值研究分别通过确定，并由国家建设单位工程款优先受偿权人和抵押权人分别具有优先受偿。 《物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设发展用地使用权资产转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用一定范围内的建设生态用地使用权一并处分。因此，即便我国房地分属两个不同权利人，在处置工作程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得一个完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建建筑工程及占用时间范围内的土地使用权制度进行社会整体网络拍卖，符合相关法律法规规定。但根据中国物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为一种针对风险处置技术环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一个人财产。因此，虽然对房地产公司一并处分，但应当对权利人分别设计进行有效保护。

　　根据《合同法》第286条精神，建设工程价款以折价或者拍卖方式优先受偿。 建设项目价格是指建设者对建设项目投资或实现的价值。 建设工程价款优先受偿权法律保护的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资和其他报酬，维护劳动者的合法权益。 但建设项目中劳动者的价值和物质成本未转移到项目占用范围内的土地使用权。 因此，上海市高级法院和上海市第二中院以本案涉及的房地产应一并处置为由，认定宝业公司拥有项目资金优先受偿权，对本案涉及的土地使用权缺乏法律依据。 涉案房地产全部拍卖后，拍卖价款按建设工程价款优先支付，土地使用权抵押权人优先支付。 本案涉及的房地产拍卖后，宝业公司将以8,568万元的价格竞标，拍卖所得属于土地使用权的部分，由杭州银行先行补偿。 由于这部分款项金额不明确，上海市第二中级人民法院依法重新确定，分别由宝业公司和杭州银行优先偿还。 综上所述，上海市高级法院的复议裁决和上海市第二中院的异议裁决在法律上适用错误，事实不明确，应予撤销。

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