南山大学城律师:已入住率过半,小区突被查封

　　最近一段时间，在陕西西安市浐灞生态区的巴黎大厦小区，很多业主发现，自己通过合法手续买的房子，突然被法院查封，这到底是怎么回事？房子还能要回来吗？住了近5年的房子突然被法院查封了？这样奇怪的事，被西安的数百户业主遇到了。

　　1、交房近五年被查封，西安数百户业主陷困境

　　6月11日，巴黎大厦小区的业主告诉记者，小区里的712套房子，被浙江省温州市中级人民法院查封。有业主出示了一张西安市不动产登记簿，上面显示，这名业主的房子已经被查封，期限是2019年3月7日至2022年3月6日。陕西西安巴黎大厦小区业主：我们合法购买了房子，费用全部交过了。合同也是合法拿到手的。陕西西安巴黎大厦小区业主：我们有西安市房管局统一印发的制式合同，合同规定365个工作日之内办理房产证，购房合同上是2014年10月份交房，按道理来说，至少在2016年前半年，应该拿到房产证。但到现在，我们一直没有看到房产证，房子还被温州中级人民法院查封，这是咋回事？我们也想得到一个解释。

　　一些业主通过电话联系到浙江省温州市中级人民法院执行庭的一位工作人员。浙江省温州市中级人民法院执行庭书记员 吴延学：我们执行西安华田实业的财产，房子的物权还登记在西安华田实业名下，从法律意义上来说，这个房子还是西安华田实业的。记者了解到，西安华田实业有限公司是巴黎大厦小区的开发商，其法人代表叶明恩是温州人。因为陷入了债权官司，西安华田实业有限公司和叶明恩等人被告到了浙江省温州市中级人民法院，但是目前，叶明恩已经潜逃至境外，法院随即将这家公司名下的房产进行了查封。
 

　　2、查封符合法规，业主可提“执行异议”

　　业主们花钱买的房子，并且已居住了近五年，却因为开发商的债务官司被法院查封了，到底合不合理呢？记者跟随部分业主来到了西安市不动产登记服务中心，对此事进行进一步了解。

　　陕西西安市不动产登记服务中心查封异议科科长 贺韬：今年3月7日，温州市中级人民法院两名工作人员持协助执行裁定，来查封窗口，要求查封华田公司名下的712套房子。我们经过查询，告知他们这712套房子有已经网签给买受人的，建议他们不要查封。但是，他们提供了从房管局查询出来的网签备案合同和信息，他们已经知道房子卖给个人，但还要查封。我们看到法院的协助执行裁定，只能依照执行。这位负责人表示，尽管巴黎大厦小区的业主已经在2014年10月至11月间办理了收房手续，并已经入住，但直到现在，开发商也没有为业主办理产权登记，所以，从《物权法》的角度来解释，现在这些房产的所有权仍然属于开发商西安华田实业有限公司，被法院查封符合法律规定。律师表示，对于这种情况，业主可以向法院提出执行异议。

　　业主可以将当时购买房产的证据、签订的买卖合同，还有交房的一系列证据，提供给法院，证明虽然没有办理房产证，但是从法律意义上，房款已经交完了，房产所有权已经有了，下来只是办一个房屋登记手续而已，这个时候法院应该会受理。目前，小区已经有300多位业主通过律师向温州市中级人民法院提出了执行异议。对于每个家庭来说，能够买到一套称心如意的房子是一件大事。南山大学城律师提醒你，当你千挑万选后选择了某家开发商和中意的楼盘时，当你交上定金或预付款时，一定要了解开发商“五证二书”是否齐全。否则，就会留下隐患，增加一些不必要的麻烦。
 

　　一、商品房“五证两书”

　　“五证”包括：

　　1、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

　　2、《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

　　3、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

　　4、《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

　　5、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

　　南山大学城律师提醒：“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　“两书”包括：

　　1、《商品房质量保证书》。

　　2、《商品房使用说明书》。

　　南山大学城律师提醒：“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

 

　　二、购买商品房6大注意事项

　　1、作为开发商必须有相关资质证书。我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。

　　2、不同的开发商具有不同级别的资质证书。建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四4个等级。其中一级最高，四级最低。

　　3、购房者在购房之前应当要求开发商出具自己的资质证书，根据资质证书，可以很直观地判断出开发商的实力和资信情况。

　　4、开发商的资质可以到当地建设行政主管部门查询，打电话给他们说出楼盘的名称（开发商的名称）应该可以查到。

　　5、签订商品房买卖合同时，对于交房条件，交房期限，办证期限，逾期交房违约金及逾期办证违约金等重要条款，做到约定具体明确，以免履行中产生争议。

　　6、另外，国家规定开发商在售房时必须公示五证。如果没有公示，可以要求其出示给你，如果拒绝，向当地有关部门举报。深圳房产律师