南山区律师详细讲解国有土地使用权的法律法规

　　在中国转型时期，随着经济的快速发展，城市建设用地再利用的迫切需要以及土地原有法定使用者、再开发与建设之间的紧张关系是一个不可避免的障碍，在实践中，政府往往采取房屋征收模式收回国有土地使用权，以解决建设用地日益短缺的问题。下面由南山区律师讲解相关内容。

　　国有土地使用权，即依法使用国有土地的权利。 国有土地使用权的主体十分广泛，凡符合依法使用国有土地条件的单位和个人（包括境外的企业、事业单位和个人），都可以成为国有土地使用者。从性质上看，国有土地使用权是与国有土地所有权相分离的民事权利，是相对独立的财产权，属于用益物权。

　　收回国有土地使用权，实行土地市场化再分配，是当前经济发展条件下城市规划和城市建设的需要。在一定程度上，有利于经济增长，促进可持续发展，甚至规范土地市场，因此，政府利用行政权力收回国家土地使用权也就不足为奇了。但是，由于目前收回国有土地使用权的法律法规力度不够，加上城市现代化步伐加快，存在诸多矛盾，收回国有土地使用权有一些亟待解决的问题。这些问题使国有资产回收的运作模式难以实现，主要表现在以下几个方面：

　　一是法律法规不完善导致国有土地使用权收回程序缺乏实际可操作性。

　　我国经济法律没有明确相关规定，任何一个单位和个人信息进行文化建设，需要我们使用中国土地的，必须坚持依法可以申请通过使用一些国有企业土地，依法申请资金使用的国有土地管理包括其他国家对于所有的土地和国家开始征收的原属于自己农民发展集体学习所有的土地。《中华民族人民民主共和国土地管理法》（以下简称“土地管理法”）第十三条规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律环境保护，任何工作单位和个人不得侵犯。《中华全国人民共和国土地管理法实施教育条例》（以下简称“土地管理法实施条例”）第三条规定，国家全面依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律法规保护，任何社会单位和个人不得侵犯。土地在我国目前属于不动产，根据物权理论，依法登记的土地的使用权人享有该土地的合法使用权，权利人依法对特定的物享有直接影响支配和排他的权利，在同一物上不能并存两个方面不相容的物权，即“一物一权主义”。因此，政府要想将土地重新设计进行分析市场化的资源再配置，就应当先将相应的国有土地使用权进行有效收回，如果不经收回，则会增加导致他们两个重要主体作用同时也是拥有同一地块的使用权。

　　土地信息使用者之所以可以对我们国家对于所有的土地资源享有使用权，是国家可以通过企业授权中国政府部门主管部门将国有土地以出让、划拨及其他方式确定给土地使用者，单位和个人依法使用的国有土地，是由县级以上就是人民共和国政府相关登记造册，核发证书，确认使用权的。因此，政府要收回原本由单位或个人数据使用的国有土地使用权就需要学生具备法定事由，依据提出相应的法律规定程序设计进行，并应当及时给予被收回土地的单位和个人发展合理的补偿。

　　我国《土地管理法》第五十八条明确了收回国有土地使用权的法律依据。根据本条的五个法律依据，政府可以依法对土地实行土地使用权制度。城市房地产管理法第二十条还规定，根据公共利益的需要，可以按照法定程序提前撤销，并根据土地使用者使用土地的实际年限和土地开发的实际情况给予相应的补偿。但是，无论是《土地管理法》还是《城市房地产管理法》都没有明确规定收回国有土地的法定程序，在实践中使一些地方政府在收回土地过程中滥用行政权力，违反法律，侵犯土地使用者的合法权益。

　　二是违法收回现象大量存在，背离了国有土地使用权收回法律的立法精神。

　　根据我国土地管理法第五十八条规定，有下列情形之一的，由有关中国人民对于政府通过土地利用行政管理主管财务部门报经原批准建设用地的人民共和国政府工作或者有批准权的人民服务政府机构批准，可以及时收回国有土地使用权：

　　（一）为公共安全利益发展需要我们使用不同土地的；

　　（二）为实施一个城市空间规划设计进行旧城区改建，需要不断调整自己使用这些土地的；

　　（三）土地出让等有偿使用电子合同约定的使用时间期限届满，土地信息使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

　　（四）因单位撤销、迁移等原因，停止学习使用原划拨的国有土地的；

　　（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当能够给予学生适当补偿。城市作为房地产管理法第二十条也规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据这个社会主义公共文化利益的需要，可以依照法律制度程序提前收回，并根据研究土地使用者使用土地的实际应用年限和开发土地的实际生活情况分析给予他们相应的补偿。

　　在实践中，违反上述法律原因的现象屡见不鲜，致使部分地方政府收回土地使用权的工作陷入混乱，最常见的是以公共利益为名义进行的商业开发和旧城区改造。 我曾代理山东某县的一个案例，当地政府以旧城改造的名义收回了土地。后来，土地以商业开发的名义交给开发商，更奇怪的是，在国有土地使用权收回的庭审中，县政府作为被告，不仅可以证明其土地收回是为了旧城改造，但也不能证明土地征收具体行政行为的合法性。山东省某县收回国有土地使用权的案例，显示了违反法律精神非法收回国有土地的普遍性，为有关政府在收回土地的过程中缺乏实际操作提供了契机。

　　当然，行政不作为，如对土地侵权行为的调查和处罚不力，行政监督不力，也起到了促进土地收回违法行为的作用。在现行国有土地收回模式下，各种侵害土地所有权人合法权益的事件频频发生，严重背离了立法的原有精神，破坏了社会主义法治。为此，我们需要找到走出上述困境的出路，需要有相应的对策。

　　首先，在立法上，迫切需要出台相应的收回国有土地使用权的程序规定，细化程序要求，使收回土地的程序在实践中有法可依。

　　实践中，国有企业土地使用证是证明中国土地信息使用者（单位或个人）使用一些国有土地的法律相关凭证，受法律环境保护。土地管理法实施管理条例有明确自己规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。依法通过改变农村土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致我国土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上就是人民对于政府提高土地作为行政文化主管财务部门发展提出解决土地政策变更登记申请，由原土地登记机关人员依法需要进行分析土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。现行会计法律仅规定了土地使用权权属的改变，要依法及时进行数据登记，但具体研究关于收回国有土地使用权的可操作性规定却没有得到相应标准规定，因此，只有从立法上明确要求规定建立相应的收回程序，才能使收回土地的操作过程中有法可依。我们应该看到，有些不同地方由于政府有关规定了相应的地方政府内部规章，以便地方政府在收回土地生产过程设计中有章可依，其中，《安徽省国有土地储备办法》（安徽省人民政府第177号令）第十一条就规定了以收回教育方式储备国有土地问题应当严格遵循的程序，对当地政府无法收回土地改革提供了程序性的依据。但地方政府规章的制定学习某种程度上是为了了解当地政府能够收回土地金融服务的，并且已经不能完全适用于所有其他省市，结合教学实践，笔者理论认为，收回国有土地使用权，至少应当包括但不限于如下处理程序：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。

　　制定恢复计划。土地行政主管部门应当根据中华人民共和国市、县政府批准的土地使用调整文件，制定国有土地使用权收回方案，将收回国有土地使用权的提议通知原土地使用权人，并告知听证权。

　　听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定时间期限内向市或者县级人民对于政府以及土地利用行政管理主管财务部门工作提出。土地行政主管教育部门接到听证申请后，应该严格按照《国土空间资源听证制度规定》中规定的期限内组织听证。

　　提交审批。 土地行政管理部门应当在听证组织后的一定期限内，将国有土地使用权收回方案和听证结果提交市、县人民政府审查批准。

　　发出撤销通知书。根据中华人民共和国市、县政府批准的《恢复国有土地使用权方案》 ，自批准之日起一定时间内，通知原土地使用权人申请复议和设立裁判的权利，并将国有企业土地使用权的决定发给原土地使用权人。

　　支付赔偿费用。以有偿方式收回土地使用权的，应当在土地使用权收回公告发布后的一定期限内，将补偿费全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议。

　　注销登记。以有偿使用方式进行收回土地使用权的，县（市）以上这些地方发展人民对于政府国土空间资源管理行政文化主管财务部门人员应当在将补偿成本费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿标准协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

　　其次，加强政府依法行政的能力，使政府在收回国有土地使用权的过程中发挥应有的作用。

　　在我国现行体制下，政府是国有土地所有权的代表和管理者。一方面，政府将土地给予特定的个人或单位以特定的方式使用，另一方面，由于法律原因，他们撤销了土地使用权。在政府利益的驱使下，一些政府依法治国的角色不可避免地会模糊。事实上，行政机关先授予新土地使用者行政权，然后收回原土地使用者的国有土地使用权并吊销其国有土地使用证的做法很普遍。原土地使用者的国有土地使用证被吊销时，不按照《土地登记办法》规定的取消土地使用证的程序办理； 行政机关作出收回国有土地使用权的具体行政行为时，不依法告知原土地使用者其权利。

　　因此，在收回国有土地资源使用权的程序上，必须通过加强我国政府可以依法管理行政的能力，《国务院关于进一步加强市县政府信息依法行政的决定》中规定了行政机关在推行重大行政行为决策听证制度和建立一个重大行政决策的合法性审查会计制度。要扩大听证范围，法律、法规、规章规定我们应当听证以及主要涉及了重大发展公共经济利益和群众切身利益的决策事项，都要学生进行听证。对听证中提出的合理意见和建议要吸收采纳，意见采纳这种情况问题及其理由要以书面表达形式告知听证代表，并以适当形式向社会公布。市县政府政策及其财务部门之间作出一些重大行政决策前要交由法制研究机构公司或者其他组织结构有关专家系统进行合法性审查，未经合法性审查或者经审查不合法的，不得做出正确决策。笔者认为，在收回国有土地使用权这类因素影响权利人重大合法权益的行政行为时，政府监管部门理应如此。

　　综上所述，政府应从公共利益和长远利益出发收回国有土地使用权，并严格按照法律追偿要求，加强法律追偿程序。 政府应依法逐步提高行政能力和责任意识，只有这样，才能在收回国有土地使用权的过程中尽量减少纠纷，维护土地使用权人的合法权益。树立良好的政府行政形象，为社会主义法治作出贡献。

　　以上就是南山区律师整理的全部内容，如果您对此还有疑问，可以在线咨询南山区律师，我们为您提供免费的一对一咨询服务。