深圳拆迁官司律师对棚户区征收补偿问题的观点

　　目前各地区的棚户区改造工程正在如火如荼的进行，在改善城市基础设施，提高城市生活质量的同时，也暴露出了不少问题，深圳拆迁官司律师仅以一个执业律师的角度就棚户区征收补偿相关的问题发表一下个人观点。

　　棚户区改造的基本程序，为棚户区改造而实施征收行为首先要依据土地性质区分征收主体。对棚户区所属地块为国有土地的应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）所规定的程序实施征收行为；对棚户区所属地块仍为集体土地的应依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）及国土资源部的《征用土地公告办法》所规定的程序实施。笔者就两种程序进行简述如下：

　　国有土地上的房屋征收基本程序，首先，根据《征补条例》第9条规定，“依照本条例第8条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”“制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”。而各项规划的制定和修改依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定由相应级别的人民政府批准，同时《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第8条第(2)项规定，县级以上的地方各级人民代表大会审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的报告。由此可见，保障性安居工程建设活动和旧城区改建活动包括棚户区改造工程应当经县级人民代表大会审议通过后，政府方可组织实施房屋征收活动。这是棚户区改造的启动程序和先决条件。

　　其次，依据《征补条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布，并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案，组织听证等。

　　再次，进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《征补条例》第12条第1款规定，应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序，当然也是法定程序。

　　最后，将征收决定在征收范围内进行公告。与被征收人协商选定评估机构等。

　　集体土地上的房屋征收基本程序，集体土地上房屋征收程序相对国有土地上的房屋征收程序法律规定相对模糊，各地在操作上存在一定的差异性，目前仍应参照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及《征用土地公告办法》的规定进行。征收实施前应依据国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国办发明电[2010]15号《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》以及国土资源部发布的《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发[2010]96号）的规定由市、县级国土资源局发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见，然后进行地籍调查和地上附着物登记并拟订“一书四方案”组卷上报审批。

　　征收实施过程中的基本程序有①征收土地公告；②征收补偿登记；③征收补偿安置方案制订、公告、听取意见（听证）并修改；④征收补偿安置方案报批；⑤征收补偿安置方案批准；⑥补偿安置方案的具体实施等。

　　【补偿】

　　补偿问题是所有被征收人最关心的核心问题，棚户区改造项目中的补偿问题同样如此。笔者认为对于棚户区房屋进行补偿应弱化对土地所有权性质的区分，均应结合房屋实际情况，参照周边同类性质房屋予以补偿。简以概之，补偿方式有两种，产权置换与货币补偿。产权置换后被征收人的实际生活质量不应降低，因棚户区改造国家投入了大量财力对棚户区项目进行补贴或在其他成本支出上给予税费优惠等各方面照顾，地方政府在实际操作过程中应本着不与民争利的心态处置补偿问题。具体补偿标准问题大家可参考本人《国有土地上房屋征收补偿标准的衡量》一文。

　　【争议解决】

　　棚户区改造过程中最易产生争议的问题就是补偿问题，在补偿价值上征收双方应本着在公平、合理的前提下充分协商，在协商不一致的情况下可以通过法律途径解决争议。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向深圳拆迁官司律师说明情况，解决您的实际问题。